Bruttomietrendite
Bruttomietrendite: Die Bruttomietrendite gibt das Verhältnis der jährlichen Kaltmiete zum Kaufpreis einer Immobilie in Prozent an. Sie dient als erster Indikator für die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage, berücksichtigt jedoch keine laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Kaufnebenkosten.
Was ist Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist eine Kennzahl für Immobilieninvestoren, die zeigt, wie sich die jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie verhalten. Sie beantwortet die Frage: Wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals fließen jährlich als Kaltmiete zurück?
Die Formel lautet: Bruttomietrendite (%) = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Dabei wird ausschließlich die Kaltmiete (ohne Betriebskosten) herangezogen, und als Bezugsgröße dient der reine Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten. Genau darin liegt die Stärke und zugleich die Schwäche der Kennzahl: Sie ist einfach zu berechnen und ermöglicht einen schnellen Vergleich verschiedener Objekte, blendet aber alle weiteren Kosten aus.
Im Durchschnitt der 50 größten deutschen Städte lag die Bruttomietrendite im zweiten Halbjahr 2025 bei rund 4,1 %. In den Metropolen München, Hamburg und Frankfurt bewegen sich die Werte zwischen 3,0 und 3,5 %, während strukturschwächere Regionen Renditen von über 5 % erreichen. Der Kehrwert der Bruttomietrendite ist der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt): Bei einer Rendite von 4 % entspricht er dem Faktor 25, das heißt, der Kaufpreis entspricht 25 Jahreskaltmieten.
Bruttomietrendite berechnen: Beispiel
Ausgangsdaten: Eigentumswohnung in einer deutschen Mittelstadt, Kaufpreis 280.000 €, monatliche Kaltmiete 1.050 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Monatliche Kaltmiete | 1.050 € |
| Jahreskaltmiete (× 12) | 12.600 € |
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Bruttomietrendite | 4,5 % |
Rechnung: 12.600 € ÷ 280.000 € × 100 = 4,5 %
Zum Vergleich: Die gleiche Wohnung in München mit einem Kaufpreis von 480.000 € und einer Kaltmiete von 1.250 € käme auf eine Bruttomietrendite von nur 3,1 % (15.000 € ÷ 480.000 € × 100). Das zeigt, dass hohe Kaufpreise die Rendite erheblich drücken, selbst wenn die Mieten überdurchschnittlich hoch sind.
Wichtig zu wissen
- Kein realistisches Rendite-Maß: Die Bruttomietrendite berücksichtigt weder Kaufnebenkosten (typisch 8 bis 15 % des Kaufpreises) noch laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Leerstandsrisiko. Für die tatsächliche Rendite ist die Nettomietrendite aussagekräftiger.
- Nur Kaltmiete verwenden: In die Berechnung gehört ausschließlich die Kaltmiete (ohne Betriebskosten). Die Warmmiete wird nicht herangezogen, da Betriebskosten an die Mieter durchgereicht werden und keinen Ertrag für den Vermieter darstellen.
- Richtwerte für Deutschland (2025/2026): Metropolen (München, Hamburg, Frankfurt): 3,0 bis 3,5 %. Großstädte: 3,5 bis 4,5 %. Mittelstädte und B-Lagen: 4,5 bis 6,0 %. Ländliche Regionen: teilweise über 6 %, allerdings mit höherem Leerstandsrisiko.
- Hohe Rendite bedeutet nicht automatisch gutes Investment: Sehr hohe Bruttomietrenditen (über 7 %) deuten oft auf strukturschwache Lagen mit eingeschränkter Nachfrage und begrenztem Wertsteigerungspotenzial hin.
- Steigende Mieten, stagnierende Preise: Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Angebotsmieten um rund 5,3 %, die Kaufpreise dagegen nur um 1,7 %. Diese Schere hat die Bruttomietrenditen leicht ansteigen lassen.
Gesetzliche Grundlage
Für die Bruttomietrendite selbst gibt es keine gesetzliche Regelung, da es sich um eine betriebswirtschaftliche Kennzahl handelt. Die zugrunde liegende Mietpreisbildung unterliegt jedoch dem Mietrecht (§§ 535 ff. BGB), insbesondere den Vorschriften zur Mietpreisbremse (§ 556d BGB) und zur Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese Regelungen begrenzen in vielen deutschen Städten die maximal zulässige Miethöhe und wirken sich damit direkt auf die erzielbare Rendite aus. Investoren sollten vor dem Kauf prüfen, ob die angesetzte Miete den lokalen Mietspiegelwerten und den gesetzlichen Obergrenzen entspricht.
Häufige Fragen
Als Richtwert gilt eine Bruttomietrendite von 4 bis 6 % als akzeptabel. In den sieben größten deutschen Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) liegen die Werte aktuell bei 3,0 bis 4,2 %, in kleineren Städten und ländlichen Regionen sind 5 bis 7 % realistisch. Entscheidend ist, dass die Bruttomietrendite nur ein erster Filter ist: Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollte immer auch die Nettomietrendite berechnet werden, die laufende Kosten und Kaufnebenkosten einbezieht.
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite bezieht zusätzlich alle nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsrisiko) sowie die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) in die Berechnung ein. Dadurch liegt die Nettomietrendite typischerweise 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Für eine realistische Einschätzung der Wirtschaftlichkeit ist die Nettomietrendite aussagekräftiger.
Die Bruttomietrendite ignoriert sämtliche Kosten, die beim Kauf und während der Haltedauer anfallen: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %), Notarkosten, Maklercourtage, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten und möglichen Leerstand. Bei einer Bruttomietrendite von 5 % kann die tatsächliche Rendite nach Abzug aller Kosten bei unter 3 % liegen. Die Kennzahl eignet sich daher gut für einen schnellen Vergleich verschiedener Objekte, sollte aber nie die einzige Entscheidungsgrundlage sein.