Mietrendite-Rechner: Brutto- & Nettomietrendite für deine Kapitalanlage berechnen
Berechne die Mietrendite deiner Immobilien-Kapitalanlage — kostenlos, aktuell für 2026 und mit sofortiger Ampel-Bewertung. Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor auf einen Blick.
Zuletzt aktualisiert: Februar 2026
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Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des investierten Kapitals eine vermietete Immobilie jährlich über die Mieteinnahmen erwirtschaftet. Sie ist die wichtigste Kennzahl für Immobilien-Investoren bei der ersten Bewertung eines Objekts als Kapitalanlage.
Wichtig: Die Mietrendite ist ein Indikator für die laufende Ertragskraft. Sie berücksichtigt weder Wertsteigerung noch Steuervorteile (AfA) noch Hebeleffekte durch Fremdfinanzierung. Für eine vollständige Investorenanalyse müssen diese Faktoren zusätzlich betrachtet werden.
Es gibt zwei Varianten: die Bruttomietrendite (einfache, schnelle Vergleichskennzahl) und die Nettomietrendite (realistischere Kennzahl unter Berücksichtigung der tatsächlichen Kosten). Beide werden im folgenden Abschnitt erklärt.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite: Der wichtige Unterschied
Bruttomietrendite
Die einfachste Berechnung: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie eignet sich gut für den schnellen Vergleich mehrerer Objekte, ist aber unrealistisch, weil sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden nicht-umlagefähigen Kosten ignoriert werden.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 250.000 € und 800 € Kaltmiete pro Monat ergibt sich: (9.600 € ÷ 250.000 €) × 100 = 3,84 % Bruttomietrendite.
Nettomietrendite
Die realistischere Kennzahl: (Jahreskaltmiete − nicht-umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie berücksichtigt die tatsächliche Investitionssumme (Gesamtinvestition) und die echten laufenden Kosten, die du als Vermieter trägst.
Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1,5–3 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Als Faustregel gilt: Die Bruttomietrendite eignet sich für die Vorauswahl, die Nettomietrendite für die ernsthafte Kaufentscheidung.
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger): Was sagt er aus?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, nach wie vielen Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis vollständig amortisiert haben, ohne Kosten und Wertsteigerung. Berechnung: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.
Faktor unter 20: Günstig, typisch für ländliche Gebiete und B-/C-Standorte.
Faktor 20–25: Durchschnittlich, viele Mittelstädte.
Faktor 25–30: Teuer, Großstädte, gute Lagen.
Faktor über 30: Sehr teuer, München, Top-Lagen in Hamburg/Frankfurt/Berlin.
Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet nicht automatisch eine gute Investition. Auch Leerstandsrisiko, Instandhaltungsbedarf und Standortentwicklung müssen berücksichtigt werden.
Welche Mietrendite ist gut? Einordnung für 2026
| Bruttomietrendite | Bewertung | Typische Standorte |
|---|---|---|
| < 3 % | Niedrig | München Innenstadt, Hamburg Elbvororte, Top-Lagen Frankfurt |
| 3–5 % | Durchschnittlich | Großstädte (Berlin, Köln, Düsseldorf), gute Lagen in Mittelstädten |
| 5–7 % | Gut | Mittelstädte, B-Lagen in Großstädten, aufstrebende Standorte |
| > 7 % | Sehr gut | Kleinere Städte, ländliche Gebiete, Sanierungsobjekte |
Vorsicht: Eine sehr hohe Mietrendite (über 8 %) kann auch auf Risiken hindeuten: Leerstand in der Region, sinkende Bevölkerungszahlen, hoher Sanierungsbedarf oder problematische Mieterstruktur. Prüfe immer die Gründe für den niedrigen Kaufpreis.
Aktuelle Zinslage (ca. 3,5–4 % Sollzins, Stand 2026): Renditen unter 4 % bei Fremdfinanzierung werden problematisch, da der monatliche Cashflow negativ wird. Wer kreditfinanziert kauft, sollte mindestens eine Bruttomietrendite von 5 % anstreben.
Nicht-umlagefähige Kosten: Was Vermieter wirklich zahlen
Nicht alle Kosten können über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Diese „nicht-umlagefähigen“ Kosten reduzieren die tatsächliche Rendite und sollten bei jeder Investorenrechnung berücksichtigt werden.
Instandhaltungsrücklage
Ca. 1,00–1,50 €/m²/Monat (bei älteren Gebäuden mehr). Die Peterssche Formel dient als Referenz: ca. 1,5 % der Herstellungskosten pro Jahr, verteilt auf 80 Jahre.
Hausverwaltung (WEG)
25–40 €/Monat pro Wohneinheit. Bei größeren WEG-Anlagen tendenziell günstiger pro Einheit.
Mietausfallwagnis
2–4 % der Jahreskaltmiete, kalkulatorischer Puffer für Leerstand zwischen Mietern und Mietausfall.
Nicht-umlagefähige Betriebskosten
Kontoführungsgebühren, Verwalterkosten bei Sondereigentum und sonstige Kosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.
Faustregel: Rechne mit 15–25 % der Jahreskaltmiete als nicht-umlagefähige Kosten. Bei unserem Rechner oben kannst du den exakten monatlichen Betrag eingeben.
Mietrendite nach Stadt und Region: Vergleich 2026
Die folgende Tabelle zeigt durchschnittliche Bruttomietrenditen für ausgewählte deutsche Städte und Regionen (Richtwerte 2026).
| Stadt / Region | Ø Kaufpreis/m² | Ø Kaltmiete/m² | Ø Bruttomietrendite |
|---|---|---|---|
| München | ~9.500 € | ~21 € | ~2,7 % |
| Hamburg | ~6.500 € | ~15 € | ~2,8 % |
| Frankfurt | ~6.000 € | ~16 € | ~3,2 % |
| Berlin | ~5.000 € | ~14 € | ~3,4 % |
| Köln | ~4.500 € | ~13 € | ~3,5 % |
| Leipzig | ~3.000 € | ~9 € | ~3,6 % |
| Dortmund | ~2.500 € | ~9 € | ~4,3 % |
| Chemnitz | ~1.200 € | ~6 € | ~6,0 % |
Die Werte sind Durchschnitte und variieren je nach Lage, Baujahr und Zustand erheblich. Nutze unseren Rechner oben für dein konkretes Objekt.
Mietrendite steigern: 5 Strategien für Investoren
- Kaufpreis verhandeln. Jeder Euro weniger beim Kaufpreis erhöht die Rendite direkt. Besonders bei längerer Vermarktungsdauer (über 3 Monate) gibt es Verhandlungsspielraum. Analysiere den Inseratsverlauf und nutze objektive Argumente.
- Kaufnebenkosten minimieren. Ohne Makler kaufen spart bis zu 3,57 % Kaufnebenkosten. Auch das Bundesland spielt eine Rolle: Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer.
- Mietpotenzial heben. Renovierung, möblierte Vermietung oder Kurzzeitvermietung können deutlich höhere Mieten ermöglichen. Stichwort: Value-Add-Strategie: günstig kaufen, aufwerten, teurer vermieten.
- Nicht-umlagefähige Kosten senken. WEG-Verwaltung vergleichen und ggf. wechseln. Instandhaltungsrücklage auf Angemessenheit prüfen. Leerstand durch gute Mieterauswahl und attraktive Ausstattung minimieren.
- Standort mit Potenzial wählen. Aufstrebende B- und C-Lagen bieten höhere Anfangsrenditen und zusätzliches Wertsteigerungspotenzial. Achte auf Bevölkerungsentwicklung, Infrastrukturprojekte und Wirtschaftskraft der Region.
Mietrendite vs. Eigenkapitalrendite: Was zählt wirklich?
Die Mietrendite betrachtet das Gesamtinvestment. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt den Hebeleffekt der Finanzierung und ist für die meisten Investoren die entscheidendere Kennzahl, weil sie zeigt, wie sich das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital verzinst.
Rechenbeispiel
Immobilie: 200.000 € Kaufpreis, 10 % Kaufnebenkosten (20.000 €), 800 € Kaltmiete/Monat.
Finanzierung: 80 % (160.000 € Kredit à 3,5 % Sollzins), Eigenkapital: 60.000 € (40.000 € + 20.000 € NK).
Jahreskaltmiete: 9.600 € − 1.800 € nicht-umlagefähig = 7.800 € Nettoeinnahmen.
Jährliche Zinsen: 160.000 € × 3,5 % = 5.600 €.
Cashflow vor Tilgung: 7.800 € − 5.600 € = 2.200 €/Jahr.
Eigenkapitalrendite: 2.200 € ÷ 60.000 € = ca. 3,7 %, deutlich besser als die Nettomietrendite von ca. 3,5 %.
Der Leverage-Effekt funktioniert aber nur, wenn die Nettomietrendite über dem Fremdkapitalzins liegt. Andernfalls wird der Effekt negativ. Die Immobilie „frisst” Geld. Für eine vollständige Investorenanalyse mit Cashflow, Steuereffekt und Wertsteigerung sind spezialisierte Cashflow- und AfA-Rechner sinnvoll.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Die Mietrendite gibt an, wie viel Prozent des investierten Kapitals eine vermietete Immobilie jährlich über die Mieteinnahmen erwirtschaftet. Sie ist eine zentrale Kennzahl für die erste Einschätzung einer Immobilie als Kapitalanlage. Es gibt zwei Varianten: Bruttomietrendite (vereinfacht) und Nettomietrendite (realistisch).
Die Formel: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Beispiel: Bei 250.000 € Kaufpreis und 800 € Kaltmiete pro Monat ergibt sich: (9.600 € ÷ 250.000 €) × 100 = 3,84 % Bruttomietrendite. Diese Kennzahl eignet sich gut für den schnellen Vergleich mehrerer Objekte.
Die Bruttomietrendite teilt einfach die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis, ohne Nebenkosten. Die Nettomietrendite ist realistischer: Sie zieht nicht-umlagefähige Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall) von der Miete ab und bezieht die Kaufnebenkosten in die Gesamtinvestition ein. Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1,5–3 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite ab 5 % ist gut, ab 7 % sehr gut. In deutschen Großstädten wie München (ca. 2,7 %) oder Hamburg (ca. 2,8 %) sind solche Werte kaum erreichbar. Dort setzt man stärker auf Wertsteigerung. In Mittelstädten und B-Lagen sind 4–6 % realistisch. Entscheidend ist immer die Nettomietrendite im Verhältnis zu den aktuellen Finanzierungszinsen.
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) zeigt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis amortisiert. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, 20–25 als durchschnittlich, über 25 als teuer. In München liegt der Faktor häufig über 35, in kleineren Städten bei 15–20. Je niedriger der Faktor, desto höher die Mietrendite.
Nicht-umlagefähige Kosten sind Ausgaben, die du als Vermieter trägst und nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen kannst: Instandhaltungsrücklage (ca. 1–1,50 €/m²/Monat), Hausverwaltung (25–40 €/Monat), Mietausfallwagnis (2–4 % der Jahreskaltmiete) und nicht-umlagefähige Betriebskosten. Als Faustregel: Rechne mit 15–25 % der Jahreskaltmiete.
Die Mietrendite sollte mindestens die Finanzierungskosten decken. Bei aktuellen Sollzinsen von ca. 3,5 % (Stand 2026) sollte die Nettomietrendite mindestens 3,5–4 % betragen, damit der Cashflow nicht negativ wird. Viele Investoren setzen als Minimum eine Bruttomietrendite von 5 % an. Liegt die Rendite deutlich darunter, muss die Strategie auf Wertsteigerung setzen.
Sehr hohe Mietrenditen (über 8 %) können auf Risiken hindeuten: Leerstand in der Region, sinkende Bevölkerungszahlen, hoher Sanierungsbedarf, schlechte Lage oder problematische Mieterstruktur. Ein auffällig niedriger Kaufpreis hat meist einen konkreten Grund. Prüfe deshalb immer Standort, Zustand und Vermietbarkeit, nicht nur die Zahl.
Die Mietrendite bezieht sich auf das gesamte investierte Kapital (Kaufpreis + Nebenkosten). Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt den Hebeleffekt der Finanzierung und zeigt die Rendite auf dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital. Bei Fremdfinanzierung kann die Eigenkapitalrendite deutlich höher sein als die Mietrendite (positiver Leverage-Effekt), aber auch negativ, wenn die Zinsen die Mieteinnahmen übersteigen.
Ja, über mehrere Hebel: (1) Kaufpreis verhandeln, besonders bei länger am Markt stehenden Objekten. (2) Ohne Makler kaufen, das spart bis zu 3,57 % Kaufnebenkosten. (3) Mietpotenzial heben durch Renovierung oder möblierte Vermietung. (4) Nicht-umlagefähige Kosten senken, etwa Verwaltungskosten vergleichen, Leerstand minimieren. (5) Günstigen Standort wählen, denn B- und C-Lagen bieten oft höhere Anfangsrenditen.
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