Tilgungsrechner: Tilgungsplan, Rate & Restschuld berechnen
Berechne deinen persönlichen Tilgungsplan — kostenlos, aktuell für 2026 und sofort mit interaktivem Zins-Tilgung-Diagramm. Monatliche Rate, Restschuld nach der Zinsbindung und Gesamtlaufzeit auf einen Blick.
Zuletzt aktualisiert: Februar 2026
Gib einen Darlehensbetrag ein, um deinen persönlichen Tilgungsplan sofort zu berechnen.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist die in Deutschland am häufigsten gewählte Form der Immobilienfinanzierung. Das Kernmerkmal: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant.
Die Rate setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt. Die Monatsrate bleibt dennoch gleich.
Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen mit 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate 1.375 €.
So funktioniert der Tilgungsrechner
- Darlehensbetrag eingeben : den Finanzierungsbetrag (Kaufpreis minus Eigenkapital) oder einen der vorgeschlagenen Beträge wählen.
- Sollzinssatz einstellen : den aktuellen Zins deiner Bank oder den Marktdurchschnitt verwenden.
- Anfängliche Tilgung wählen : Empfehlung: mindestens 2 %, besser 3 %.
- Zinsbindung auswählen : 10 Jahre ist der Standard in Deutschland.
- Optional: Jährliche Sondertilgung angeben : um den Effekt auf Laufzeit und Zinskosten zu sehen.
- Ergebnis ablesen : Monatsrate, Restschuld, Tilgungsplan und Diagramme.
Alle Ergebnisse aktualisieren sich sofort, kein Klick auf „Berechnen“ nötig.
Anfängliche Tilgung: Wie hoch sollte sie sein?
Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell das Darlehen zurückgezahlt wird. Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. Hier ein Vergleich bei 300.000 € Darlehen und 3,5 % Sollzins:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Gesamtlaufzeit | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | ~46 Jahre | ~320.000 € |
| 2 % | 1.375 € | ~28 Jahre | ~162.000 € |
| 3 % | 1.625 € | ~21 Jahre | ~107.000 € |
| 4 % | 1.875 € | ~16 Jahre | ~76.000 € |
Empfehlung: Mindestens 2 %, besser 3 %. Jeder Prozentpunkt mehr verkürzt die Laufzeit erheblich und spart zehntausende Euro an Zinsen. Bei aktuell ~3,5 % Zinsen ist eine Balance zwischen bezahlbarer Rate und sinnvoller Tilgung entscheidend.
Sollzins vs. Effektivzins: Der wichtige Unterschied
Sollzinssatz (Nominalzins): Der reine Zins, den die Bank für das Darlehen berechnet. Dieser Wert wird im Kreditvertrag festgeschrieben und ist die Basis für die Ratenberechnung.
Effektiver Jahreszins: Enthält zusätzlich die Kosten, die durch unterjährige Ratenzahlung (monatlich statt jährlich) entstehen. Der Effektivzins ist gesetzlich vorgeschrieben nach der Preisangabenverordnung (PAngV) und liegt immer etwas höher als der Sollzins.
Einfache Formel: Effektivzins ≈ (1 + Sollzins / 12)¹² − 1. Beispiel: 3,50 % Sollzins → ca. 3,56 % Effektivzins.
Für den Vergleich verschiedener Bankangebote ist der Effektivzins der bessere Vergleichswert, da er alle Kreditkosten einbezieht.
Restschuld nach der Zinsbindung: Was dann?
Am Ende der Zinsbindung (typisch 10 oder 15 Jahre) ist das Darlehen in den meisten Fällen noch nicht vollständig getilgt. Die verbleibende Restschuld muss über eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Marktzinsen weiterfinanziert werden.
Zinsänderungsrisiko: Steigen die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung, wird die neue Rate höher. Sinken sie, wird sie günstiger. Je niedriger die Restschuld, desto geringer das Risiko.
Optionen: Prolongation (bei gleicher Bank), Umschuldung (zu anderer Bank) oder Forward-Darlehen (Zinssicherung bis zu 5 Jahre im Voraus).
Beispielrechnung: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung → nach 10 Jahren ca. 232.000 € Restschuld (nur ~23 % getilgt).
Empfehlung: Eine höhere Tilgung oder regelmäßige Sondertilgungen senken die Restschuld und damit das Zinsänderungsrisiko erheblich.
Sondertilgungen: So sparst du tausende Euro Zinsen
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung neben der regulären Monatsrate, die direkt die Restschuld reduziert. Die meisten Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags, kostenlos und ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Rechenbeispiel mit vs. ohne Sondertilgung:
Ohne Sondertilgung
Mit 5.000 € / Jahr
Nutze unseren Rechner oben und probiere verschiedene Sondertilgungsbeträge aus, um den Effekt auf deine Laufzeit und Gesamtzinsen zu sehen.
Zinsbindung: Wie lange sollte sie sein?
5 Jahre: Niedrigster Zins, aber hohes Zinsänderungsrisiko. Nur sinnvoll bei geplanter vorzeitiger Ablösung.
10 Jahre: Am beliebtesten in Deutschland. Gute Balance aus Zinshöhe und Sicherheit. Plus: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
15 Jahre: Mehr Sicherheit bei geringfügig höherem Zins. Wird zunehmend gewählt.
20–30 Jahre: Maximale Planungssicherheit, aber spürbarer Zinsaufschlag.
§ 489 BGB: Sonderkündigungsrecht
Nach 10 Jahren Zinsbindung kann jeder Kreditnehmer mit 6 Monaten Frist kündigen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer. Keine Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei 15-, 20- oder 30-jähriger Zinsbindung.
Aktuelle Zinsspannen (Februar 2026): 5 Jahre ~3,2–3,6 % | 10 Jahre ~3,5–3,85 % | 15 Jahre ~3,7–4,0 % | 20 Jahre ~3,9–4,3 %.
Beispielrechnung: Tilgungsplan für 300.000 €
Konkrete Durchrechnung: 300.000 € Darlehen, 3,50 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung, ohne Sondertilgung.
Der Mini-Tilgungsplan zeigt, wie sich Zins- und Tilgungsanteil über die Jahre verschieben:
| Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | ~10.325 € | ~6.175 € | ~293.825 € |
| 2 | ~10.107 € | ~6.393 € | ~287.432 € |
| 3 | ~9.882 € | ~6.618 € | ~280.814 € |
| 4 | ~9.649 € | ~6.851 € | ~273.963 € |
| 5 | ~9.408 € | ~7.092 € | ~266.871 € |
| 10Zinsbindung | ~8.144 € | ~8.356 € | ~232.000 € |
| 20 | ~4.747 € | ~11.753 € | ~130.000 € |
| 28 | ~530 € | ~15.970 € | ~0 € |
Werte gerundet zur Veranschaulichung. Exakte Berechnung über den Rechner oben.
Häufige Fragen zum Tilgungsrechner
Ein Tilgungsrechner berechnet auf Basis von Darlehensbetrag, Zinssatz und Tilgungsrate deine monatliche Rate, den vollständigen Tilgungsplan und die Restschuld nach der Zinsbindung. So siehst du genau, wie sich Zins- und Tilgungsanteil über die Laufzeit verändern und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst.
Die Formel: Jahresannuität = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 100. Die Monatsrate ist die Jahresannuität geteilt durch 12. Beispiel: 300.000 € mit 3,5 % Zins und 2 % Tilgung → 300.000 × 5,5 % = 16.500 € pro Jahr → 1.375 € pro Monat.
Mindestens 2 %, besser 3 %. Bei 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 45 Jahre und du zahlst mehr als den Darlehensbetrag an Zinsen. Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit erheblich: Bei 3 % statt 1 % halbiert sich die Gesamtlaufzeit annähernd.
Der Sollzinssatz (Nominalzins) ist der reine Darlehenszins. Auf dieser Basis wird deine Rate berechnet. Der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich die Auswirkung der monatlichen (statt jährlichen) Ratenzahlung und weitere Kreditkosten. Er ist gesetzlich vorgeschrieben (PAngV) und liegt immer leicht über dem Sollzins. Für den Bankvergleich ist der Effektivzins der bessere Maßstab.
Die Restschuld ist der Betrag, der am Ende der vereinbarten Zinsbindung (z. B. nach 10 Jahren) noch offen ist. Bei einem Standarddarlehen (300.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Bindung) beträgt die Restschuld noch ca. 232.000 €. Für diesen Betrag brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktzinsen.
Eine jährliche Sondertilgung reduziert direkt die Restschuld. Das verkürzt die Gesamtlaufzeit und senkt die Gesamtzinsen erheblich. Beispiel: Bei 5.000 € Sondertilgung/Jahr auf ein 300.000-€-Darlehen sparst du rund 44.000 € Zinsen und bist ca. 6 Jahre früher schuldenfrei. Die meisten Banken erlauben bis zu 5 % des Darlehensbetrags pro Jahr kostenlos.
Du brauchst eine Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld. Drei Optionen: (1) Prolongation: Vertragsverlängerung bei deiner bisherigen Bank. (2) Umschuldung: Wechsel zu einer günstigeren Bank. (3) Forward-Darlehen: du sicherst dir schon bis zu 5 Jahre vor Ablauf einen Zinssatz. Wichtig: Die neue Rate hängt vom dann aktuellen Zinsniveau ab.
Nach § 489 BGB kann jeder Darlehensnehmer sein Darlehen nach 10 Jahren Zinsbindung mit 6 Monaten Kündigungsfrist kündigen, unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindungsdauer und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei 15-, 20- oder 30-jähriger Zinsbindung.
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit gleichbleibender Monatsrate über die gesamte Zinsbindungsfrist. Die Rate besteht aus Zins- und Tilgungsanteil. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch; mit jeder getilgten Rate sinkt er, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Es ist die in Deutschland mit Abstand häufigste Darlehensform für Immobilienfinanzierungen.
Ja, viele Banken bieten einen sogenannten Tilgungssatzwechsel an, häufig ein- bis zweimal während der Zinsbindung, und oft kostenlos. Damit kannst du die Tilgung erhöhen (z. B. nach Gehaltserhöhung) oder senken (z. B. bei Elternzeit). Details hängen vom Kreditvertrag ab. Frage bei deiner Bank nach, bevor du den Vertrag unterschreibst.
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