Budgetrechner: Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?
Finde heraus, wie viel Haus oder Wohnung du dir leisten kannst — basierend auf deinem Einkommen, Eigenkapital und den aktuellen Zinsen. Kostenlos, sofort und aktuell für 2026.
Zuletzt aktualisiert: Februar 2026
Deine Angaben
Tipp: Mindestens die Kaufnebenkosten (~10–15 %) sollten aus Eigenkapital gedeckt sein.
Finanzierung
≈ 29 Jahre bis zur Volltilgung
Gib dein Haushaltsnettoeinkommen ein, um sofort deinen maximalen Kaufpreis zu berechnen.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? So findest du es heraus
Die Frage „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ steht am Anfang jeder Kaufentscheidung. Die Antwort hängt von drei Faktoren ab: deinem Einkommen, deinem Eigenkapital und den aktuellen Finanzierungskonditionen.
Der Budgetrechner arbeitet rückwärts: Er berechnet aus deiner monatlichen Belastbarkeit den maximalen Kaufpreis, den du dir leisten kannst. Das Ergebnis berücksichtigt bereits die Kaufnebenkosten, die bei jedem Immobilienkauf anfallen. Diese Kosten reduzieren dein verfügbares Budget erheblich.
Wichtig: Das Ergebnis ist ein Richtwert für die Orientierung. Die endgültige Finanzierungszusage hängt von deiner Bonität, dem Objektwert und der Bank ab. Nutze den Rechner als Vorbereitung für das Bankgespräch. Mit einer klaren Vorstellung deines Budgets kannst du gezielter verhandeln.
Die 35-Prozent-Regel: Wie Banken dein Budget berechnen
Die wichtigste Faustregel bei der Immobilienfinanzierung: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35 % deines Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei höheren Einkommen (ab 5.000 €) akzeptieren manche Banken bis zu 40 %.
Warum genau 35 %? Banken wollen sicherstellen, dass du auch bei unvorhergesehenen Ausgaben (Autoreparatur, Krankheit, Jobwechsel) deine Rate bedienen kannst. Bei über 40 % steigt das Ausfallrisiko deutlich, und damit die Zinsen.
| Haushaltsnetto | Max. Rate (35 %) | Max. Kaufpreis* |
|---|---|---|
| 2.500 € | 875 € | ~160.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ~190.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | ~225.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ~255.000 € |
| 4.500 € | 1.575 € | ~290.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | ~320.000 € |
| 6.000 € | 2.100 € | ~385.000 € |
| 8.000 € | 2.800 € | ~510.000 € |
*Bei 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung, 50.000 € Eigenkapital, 10 % Kaufnebenkosten. Nutze den Rechner oben für eine Berechnung mit deinen individuellen Werten.
Eigenkapital: Wie viel brauchst du wirklich?
Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten (7–15 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital gedeckt sein. Ideal sind 20 % des Kaufpreises + Kaufnebenkosten.
Was zählt als Eigenkapital?
- •Spareinlagen und Tagesgeld (100 %)
- •Bausparvertrag: Guthaben (100 %)
- •Wertpapierdepot (70–80 % des Werts, wegen Kursrisiko)
- •Rückkaufswert einer Lebensversicherung (100 %)
- •Eigenleistungen / Muskelhypothek (max. 10–15 % der Baukosten)
- •Schenkungen und Erbvorbezüge (100 %)
- •Privatdarlehen von Familie (wenn dokumentiert)
Wichtig: Behalte immer einen Notgroschen von 3–6 Monatsgehältern zurück! Dieser sollte nicht ins Eigenkapital fließen.
Mehr Eigenkapital = bessere Zinsen: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger der Zinsaufschlag. Bei über 20 % EK-Anteil (bezogen auf den Kaufpreis) bekommst du die besten Konditionen.
Kaufnebenkosten: Der versteckte Budgetkiller
Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an, die je nach Bundesland zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises betragen. Diese Kosten schaffen keinen Gegenwert. Sie sind beim Kauf verloren.
Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
Notarkosten: ~1,5 %
Grundbuchkosten: ~0,5 %
Maklercourtage (Käuferanteil): 0–3,57 %
Auswirkung auf das Budget: Bei 400.000 € Kaufpreis und 11 % Kaufnebenkosten = 44.000 € zusätzlich. Das heißt: Von 80.000 € Eigenkapital bleiben nur 36.000 € für den eigentlichen Kaufpreis.
Berechne deine genauen Kaufnebenkosten mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner →Sollzins und Tilgung: So beeinflussen sie dein Budget
Sollzins: Der Preis des Geldes
Aktuell (2026) liegen die Sollzinsen für 10-Jahres-Zinsbindungen bei ca. 3,0–4,0 %. Jedes halbe Prozent mehr oder weniger verändert den maximalen Kaufpreis um ca. 8–10 %.
Beispiel: Bei 1.500 € Monatsrate und 2 % Tilgung ergibt sich bei 3,0 % Zins ein Darlehen von 360.000 €, bei 4,0 % nur noch 300.000 €. Eine Differenz von 60.000 €.
Tilgung: Schnelligkeit vs. Budget
Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei, aber geringerer maximaler Kaufpreis. Bei 2 % Tilgung und 3,5 % Zins dauert es ca. 28 Jahre bis zur Volltilgung. Bei 3 % Tilgung nur ca. 22 Jahre, aber das Darlehen sinkt um ~50.000 €.
| Sollzins | Tilgung | Max. Darlehen* | Tilgungsdauer |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 2 % | 360.000 € | ~28 Jahre |
| 3,5 % | 2 % | 327.000 € | ~28 Jahre |
| 4,0 % | 2 % | 300.000 € | ~27 Jahre |
| 3,5 % | 3 % | 277.000 € | ~22 Jahre |
| 3,5 % | 1 % | 400.000 € | ~46 Jahre |
*Bei 1.500 € Monatsrate
Faustregel: „Das Darlehen sollte spätestens zum Renteneintritt (67 Jahre) vollständig getilgt sein.“
Berechne deine Finanzierung im Detail mit dem Tilgungsrechner →Ohne Eigenkapital kaufen: Ist das möglich?
Ja, aber: Eine 100 %-Finanzierung (Kaufpreis vollständig finanziert, Kaufnebenkosten aus Eigenkapital) ist bei einigen Banken möglich. Eine 110 %-Finanzierung (auch Kaufnebenkosten finanziert) ist selten und teuer.
Nachteile:
- • Höhere Zinsen (+0,5–1,0 % gegenüber 20 % EK)
- • Höhere Monatsrate
- • Weniger Banken bieten es an
- • Höheres Risiko bei Wertverlusten (Restschuld > Immobilienwert möglich)
Wann es trotzdem sinnvoll sein kann: Sehr hohes Einkommen, sichere Anstellung, niedrige Kaufpreise in der Region, oder wenn die Miete bereits ähnlich hoch wie die Kreditrate wäre.
5 Tipps, um dir mehr Immobilie leisten zu können
- Eigenkapital aufbauen. Jeder Euro mehr EK erhöht den maximalen Kaufpreis UND verbessert die Zinskonditionen. Sparplan + Bausparvertrag kombinieren.
- Kaufnebenkosten minimieren. Ohne Makler kaufen (spart bis zu 3,57 %), Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer wählen (Bayern: 3,5 %).
- Bestehende Kredite ablösen. Autokredit, Konsumkredit oder Studienkredit vorher tilgen. Das erhöht dein monatliches Budget direkt.
- Einkommen steigern oder zweites Einkommen. Gehaltserhöhung, Nebeneinkommen, oder Partner mit eigenem Einkommen einbeziehen. Schon 500 € mehr netto pro Monat erhöhen den maximalen Kaufpreis um ca. 90.000 €.
- Kompromisse bei der Lage. B-Lagen und Randgebiete von Großstädten bieten oft 30–50 % niedrigere Quadratmeterpreise bei guter Infrastruktur.
Budgetrechner vs. Bankgespräch: Was zählt?
Der Budgetrechner gibt dir eine solide Orientierung, aber die finale Finanzierungszusage kommt von der Bank. Banken prüfen zusätzlich:
- •SCHUFA-Score und Bonität
- •Beruf und Arbeitsvertragssituation (Beamte vs. Selbstständige)
- •Art und Lage der Immobilie (Beleihungswert)
- •Bestehende Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
- •Haushaltspauschale (nicht nur Prozent-Regel, sondern absolute Pauschalen pro Person)
Empfehlung: Nutze den Rechner als Vorbereitung für das Bankgespräch. Mit einer klaren Vorstellung deines Budgets kannst du gezielter verhandeln und sparst dir Enttäuschungen.
Häufige Fragen zum Budgetrechner
Das hängt von drei Faktoren ab: deinem Haushaltsnettoeinkommen, deinem verfügbaren Eigenkapital und den aktuellen Finanzierungskonditionen (Zinssatz und Tilgung). Als Faustregel: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35 % des Nettoeinkommens betragen. Bei 3.500 € netto, 50.000 € Eigenkapital und aktuellen Zinsen von ca. 3,5 % liegt der maximale Kaufpreis bei ungefähr 225.000 €. Nutze unseren Rechner oben für eine Berechnung mit deinen individuellen Werten.
Als Minimum sollten die Kaufnebenkosten (7–15 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital gedeckt sein. Ideal sind 20 % des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten, also ca. 27–35 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Bei 300.000 € Kaufpreis wären das idealerweise 80.000–105.000 €. Weniger ist möglich, führt aber zu höheren Zinsen.
Die 35-Prozent-Regel besagt, dass die monatliche Kreditrate maximal 35 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen sollte. Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 € wären das maximal 1.400 € monatliche Rate. Diese Regel sorgt dafür, dass genügend Spielraum für Lebenshaltungskosten, Rücklagen und unvorhergesehene Ausgaben bleibt. Bei höheren Einkommen akzeptieren manche Banken bis zu 40 %.
In drei Schritten: (1) Maximale Monatsrate bestimmen = Nettoeinkommen × 35 %. (2) Maximales Darlehen berechnen = (Monatsrate × 12) ÷ (Zinssatz + Tilgung). (3) Maximalen Kaufpreis ableiten = (Darlehen + Eigenkapital) ÷ (1 + Kaufnebenkostenrate). Beispiel: Bei 1.400 € Rate, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt sich ein Darlehen von ca. 305.000 €. Mit 60.000 € EK und 10 % Nebenkosten: Kaufpreis ca. 332.000 €.
Ja, eine 100 %-Finanzierung ist bei einigen Banken möglich. Die Nachteile: höhere Zinsen (ca. +0,5–1,0 %), höhere monatliche Rate, weniger Bankauswahl und höheres Risiko bei Wertverlusten. Selten, aber möglich ist auch eine 110 %-Finanzierung, bei der auch die Kaufnebenkosten finanziert werden. Voraussetzung ist meist ein sehr sicheres, hohes Einkommen.
Als grobe Orientierung: Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung entspricht jeder Euro monatliche Rate etwa 218 € Darlehen. Bei 3.500 € netto und 35 % Wohnkostenquote (= 1.225 € Rate) ergibt sich ein maximales Darlehen von ca. 267.000 €. Mit Eigenkapital und nach Abzug der Kaufnebenkosten ergibt sich daraus der maximale Kaufpreis.
Banken akzeptieren: Spareinlagen und Tagesgeld, Bauspar-Guthaben, Wertpapierdepots (70–80 % des Werts), Rückkaufswert von Lebensversicherungen, Schenkungen, Erbvorbezüge und dokumentierte Privatdarlehen. Eigenleistungen (Muskelhypothek) werden mit maximal 10–15 % der Baukosten anerkannt. Nicht akzeptiert: Möbel, Autos, Kryptowährungen (bei den meisten Banken).
Die meisten Banken empfehlen mindestens 2 % Anfangstilgung. Die Faustregel: Das Darlehen sollte spätestens zum Renteneintritt (67 Jahre) vollständig getilgt sein. Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung dauert die Volltilgung ca. 28 Jahre, bei 3 % Tilgung ca. 22 Jahre. Höhere Tilgung bedeutet schneller schuldenfrei, aber weniger maximaler Kaufpreis. Der optimale Tilgungssatz hängt von deinem Alter und deiner Risikobereitschaft ab.
Kaufnebenkosten sind einmalige Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (~1,5 %), Grundbuchkosten (~0,5 %) und optional Maklercourtage (bis zu 3,57 % Käuferanteil). Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten 7–15 % des Kaufpreises. Sie schaffen keinen bleibenden Wert und sollten möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden.
Bei 3.000 € Haushaltsnetto, 35 % Wohnkostenquote und aktuellen Konditionen (3,5 % Zins, 2 % Tilgung): maximale Rate = 1.050 €, maximales Darlehen = ca. 229.000 €. Mit 40.000 € Eigenkapital und 10 % Kaufnebenkosten ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von ca. 245.000 €. Mit 80.000 € Eigenkapital steigt der Kaufpreis auf ca. 281.000 €. Ohne Eigenkapital: ca. 208.000 €.
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