Grunderwerbsteuer-Rechner: Steuersatz nach Bundesland berechnen

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland anfällt. Sie wird vom Käufer gezahlt und ist in der Regel der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten, noch vor Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten.

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz eigenständig festlegen. Das hat zu erheblichen Unterschieden geführt: Aktuell reicht die Spanne von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.

Konkret bedeutet das: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 14.000 € und 26.000 €. Das ist eine Differenz von 12.000 €. Unser Rechner zeigt dir sofort, wie viel du in deinem Bundesland zahlen musst.

Die Steuersatz-Übersicht oben zeigt alle aktuellen Grunderwerbsteuersätze sortiert nach Höhe. Bayern ist seit der Einführung 1997 beim bundesweiten Mindestsatz von 3,5 % geblieben, als einziges Bundesland. Alle anderen Länder haben den Satz mindestens einmal erhöht.

Besondere Entwicklungen: Thüringen ist das einzige Bundesland, das seinen Grunderwerbsteuersatz jemals gesenkt hat: von 6,5 % auf 5,0 % zum 01.01.2024. Ein politisches Signal, das bisher ohne Nachahmer geblieben ist. Bremen hat zuletzt zum 01.07.2025 von 5,0 % auf 5,5 % erhöht. Sachsen erhöhte 2023 als vorletztes Bundesland von 3,5 % auf 5,5 %.

Die Tendenz ist klar: Die Grunderwerbsteuer ist für die Bundesländer eine wichtige Einnahmequelle. Senkungen sind die absolute Ausnahme. Umso wichtiger ist es, die legalen Sparmöglichkeiten zu kennen.

Rechtlich sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG). Das heißt, beide haften gegenüber dem Finanzamt. In der Praxis wird im Kaufvertrag jedoch fast immer vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt. Der Verkäufer haftet nur subsidiär, falls der Käufer nicht zahlt.

Der Ablauf nach dem Notartermin: Der Notar meldet den Kaufvertrag beim Finanzamt. Das Finanzamt versendet den Grunderwerbsteuerbescheid, meist innerhalb von 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung. Ab Zugang des Bescheids hast du 1 Monat Zahlungsfrist. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst dann kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.

Wichtig: Ohne Bezahlung der Grunderwerbsteuer findet kein Eigentumswechsel im Grundbuch statt. Die Steuer ist damit eine zwingende Voraussetzung, um rechtlich Eigentümer zu werden.

Das Grunderwerbsteuergesetz kennt mehrere Befreiungstatbestände (§ 3 GrEStG):

• Kaufpreis unter 2.500 €: Geringfügigkeitsgrenze (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Achtung: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Bei 2.501 € fällt die volle Steuer an.
• Erwerb zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4)
• Verwandte in gerader Linie: Eltern ↔ Kinder, Großeltern ↔ Enkel (§ 3 Nr. 6)
• Erbschaft: Erwerb von Todes wegen ist grunderwerbsteuerfrei (aber: Erbschaftsteuer kann greifen)
• Schenkung: grunderwerbsteuerfrei (aber: Schenkungsteuer kann greifen)
• Aufteilung bei Scheidung (§ 3 Nr. 5/5a)

Hinweis: Die Grunderwerbsteuer-Befreiung für Personengesellschaften (§ 5, § 6 GrEStG) läuft Ende 2026 aus. Das ist relevant für gewerbliche Immobilienkäufer.

Der Koalitionsvertrag 2025 (CDU/CSU + SPD) sieht vor, dass der Bund die rechtliche Grundlage schafft, damit Bundesländer einen Freibetrag für Ersterwerber einführen können. Vorgesehen: bis zu 250.000 € pro Erwachsenem plus 150.000 € pro Kind.

Beispielrechnung: Eine Familie mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern hätte einen Freibetrag von bis zu 800.000 €. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € wäre die gesamte Grunderwerbsteuer befreit, eine potenzielle Ersparnis von 17.500 € bis 32.500 € je nach Bundesland.

Wichtige Einschränkung: Der Bund schafft nur den gesetzlichen Rahmen. Jedes Bundesland entscheidet eigenständig, ob und wie es den Freibetrag umsetzt. Ein Bundesgesetz wird frühestens 2026/2027 erwartet, die Landesgesetze danach. Noch ist nichts beschlossen.

Bereits aktiv: In Hessen gibt es das “Hessengeld” (seit 01.03.2024), in Thüringen einen Freibetrag von 25.000 € für Ersterwerber bei Selbstnutzung.

Trotz des ähnlichen Namens sind Grunderwerbsteuer und Grundsteuer grundlegend verschieden:

Selbstnutzer: Nein. Die Grunderwerbsteuer für die eigene Wohnung oder das eigene Haus ist nicht steuerlich absetzbar. Sie wird weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben anerkannt.

Kapitalanleger und Vermieter: Ja. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben. Sie erhöht die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA und wird über 40 bis 50 Jahre abgesetzt (2 % bzw. 2,5 % pro Jahr für Gebäude ab 2023). Für Vermieter reduziert die Grunderwerbsteuer so langfristig die Steuerlast.

Gewerbliche Nutzung: Bei gewerblich genutzten Immobilien ist die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzbar und erhöht den abschreibungsfähigen Gebäudewert.

Die Geschichte der Grunderwerbsteuer in Deutschland ist eine Geschichte stetiger Erhöhungen:

• 1983Bundeseinheitlicher Satz von 2,0 %
• 1997Erhöhung auf 3,5 % bundesweit
• 2006Föderalismusreform: Bundesländer dürfen den Satz eigenständig festlegen
• 2007–2019Welle von Erhöhungen: Fast alle Bundesländer erhöhen schrittweise. Berlin geht 2014 auf 6,0 %, Brandenburg und NRW 2015 auf 6,5 %
• 2023Sachsen erhöht als vorletztes Bundesland von 3,5 % auf 5,5 %
• 2024Thüringen senkt als erstes und einziges Bundesland von 6,5 % auf 5,0 %
• 2025Bremen erhöht von 5,0 % auf 5,5 %

Die Hoffnung, dass der Steuerwettbewerb zwischen den Bundesländern zu sinkenden Sätzen führen würde, hat sich nicht bestätigt. Im Gegenteil: Nur Bayern hält seit 1997 am Mindestsatz von 3,5 % fest. Für Käufer bedeutet das: Die Grunderwerbsteuer ist ein fester, nicht verhandelbarer Kostenblock, den man bei der Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigen sollte.