Eigenkapital
Eigenkapital: Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen. Empfohlen werden mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten, da eine höhere Eigenkapitalquote zu deutlich günstigeren Zinsen führt.
Was ist Eigenkapital beim Immobilienkauf?
Eigenkapital ist der Anteil am Kaufpreis, den Käufer aus eigenen Mitteln finanzieren, also ohne Bankdarlehen. Je höher dieser Anteil, desto weniger müssen sie aufnehmen und desto günstiger fallen in der Regel die Konditionen aus. Banken bewerten den Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) als wichtige Kennzahl: Je niedriger der aufgenommene Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser die angebotenen Zinsen.
Als Eigenkapital anerkannt werden: Bankguthaben und Festgeld, kurzfristig veräußerbare Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs), das zugeteilte Bausparguthaben (nicht das Bauspardarlehen), Auszahlungen aus Lebensversicherungen, abbezahlte Grundstücke oder Immobilien sowie steuerfreie Schenkungen. Eltern können innerhalb von zehn Jahren bis zu 400.000 Euro steuerfrei an jedes Kind weitergeben.
Wichtig: Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Maklerprovision) betragen je nach Bundesland 8,5 bis 15 % des Kaufpreises und sollten vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht. Wer also 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten aufbringen kann, gilt als solide finanziert.
Eigenkapital berechnen: Beispiel
Kaufpreis: 400.000 €, Kaufnebenkosten (Bayern, ca. 10 %): 40.000 €, Gesamtbedarf: 440.000 €
| Szenario | Eigenkapital | Darlehen | Beleihungsauslauf | Zins (ca.) | Monatliche Rate |
|---|---|---|---|---|---|
| 30 % EK | 120.000 € | 320.000 € | 80 % | 3,5 % p.a. | ca. 1.760 € |
| 20 % EK | 80.000 € | 360.000 € | 90 % | 3,9 % p.a. | ca. 2.100 € |
| 0 % EK | 0 € | 440.000 € | 110 % | 4,5 % p.a. | ca. 2.750 € |
(Annahmen: 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Zinssätze sind Richtwerte für Anfang 2026.)
Der Unterschied zwischen 30 % Eigenkapital und einer Vollfinanzierung beträgt in diesem Beispiel rund 990 € pro Monat. Über 10 Jahre summiert sich das auf fast 120.000 € mehr an Zahlungen, bevor auch nur die Zinsbindung endet.
Wichtig zu wissen
- Eigenkapitalquote und Zinsen: Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Die günstigsten Konditionen gibt es typischerweise bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 %. Ab 80 % steigen die Zinsen spürbar, ab 90 % kommen weitere Risikoaufschläge hinzu.
- Kaufnebenkosten separat einplanen: Die Nebenkosten werden selten mitfinanziert. Wer sie nicht aus eigenen Mitteln decken kann, hat faktisch kein Eigenkapital und zahlt Vollfinanzierungskonditionen.
- Vollfinanzierung als Ausnahmefall: Eine 110-Prozent-Finanzierung ist nur für Käufer mit sehr hohem, sicherem Einkommen und erstklassiger Bonität realistisch. Wenige Banken bieten sie an, und die Zinsaufschläge sind erheblich.
- Empfehlung für 2026: Nach Angaben von Finanzierungsexperten brachten Käufer 2025 im Schnitt rund 27 % Eigenkapital ein. Als Faustregel gilt: Mindestens die Nebenkosten plus 10 bis 20 % des Kaufpreises sollten aus eigenen Mitteln kommen.
Gesetzliche Grundlage
Die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobilienfinanzierungen ergibt sich aus den §§ 505a bis 505e BGB, die die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (MCD, 2014/17/EU) ins deutsche Recht umgesetzt haben. Banken sind danach verpflichtet, vor Kreditvergabe zu prüfen, ob der Kreditnehmer den Kredit dauerhaft bedienen kann. Die Eigenkapitalquote ist dabei ein zentrales Kriterium, da sie das Ausfallrisiko für den Kreditgeber direkt beeinflusst. Eine gesetzlich festgelegte Mindestquote für Eigenkapital existiert nicht; die jeweilige Bank legt die Anforderungen im Rahmen ihrer Kreditvergaberichtlinien fest.
Häufige Fragen
Als Eigenkapital zählen alle eigenen Mittel, die ohne Kreditaufnahme eingebracht werden: Bankguthaben und Tagesgeld, Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs), das angesparte Guthaben aus einem zugeteilten Bausparvertrag, Auszahlungen aus Lebensversicherungen, bereits abbezahlte Grundstücke oder Immobilien sowie steuerfreie Schenkungen von Eltern bis zu 400.000 Euro alle zehn Jahre. Das geplante Bauspardarlehen selbst zählt dagegen nicht als Eigenkapital, sondern als Fremdkapital.
Finanzierungsexperten empfehlen mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Dazu sollten die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) vollständig aus eigenen Mitteln gedeckt werden, da sie sich je nach Bundesland auf 8,5 bis 15 % des Kaufpreises summieren. Wer beides zusammenrechnet, kommt auf einen Eigenkapitalbedarf von rund 30 bis 40 % des Kaufpreises.
Bei einer Vollfinanzierung (auch 110-Prozent-Finanzierung genannt) werden sowohl der Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten vollständig über Kredit finanziert. Banken verlangen dafür erhebliche Zinsaufschläge, da das Ausfallrisiko für sie deutlich höher ist. Fallen Immobilienpreise, kann die Restschuld den Verkaufswert übersteigen. Bei Zahlungsschwierigkeiten (Jobverlust, Krankheit) drohen deshalb im Worst Case Restschulden nach einer Zwangsversteigerung.