Auflassungsvormerkung-Rechner: Kosten exakt nach GNotKG berechnen

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs und schützt dich als Käufer in der heiklen Phase zwischen Kaufvertrag und endgültiger Eigentumsumschreibung. Rechtsgrundlage ist § 883 BGB. In dieser Zeit, die typischerweise zwei bis sechs Monate dauert, gehört die Immobilie noch dem Verkäufer, du hast den Kaufpreis aber bereits ganz oder teilweise gezahlt.

Ohne Vormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie theoretisch ein zweites Mal verkaufen, zusätzlich belasten oder Gläubiger könnten im Insolvenzfall zugreifen. Mit der Vormerkung sind solche späteren Verfügungen dir gegenüber unwirksam (§ 888 BGB). Banken bestehen deshalb darauf, dass die Vormerkung eingetragen ist, bevor sie das Darlehen auszahlen.

Unser Rechner zeigt dir exakt die Gebühr nach GNotKG Tabelle B, die das Grundbuchamt für die Eintragung berechnet. Sie ist gesetzlich festgelegt, bundesweit identisch und nicht verhandelbar.

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch kostet eine 0,5-Gebühr aus der Gebührentabelle B des GNotKG (KV 14150). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie. Die Mindestgebühr beträgt 15 € (§ 34 Abs. 5 GNotKG).

Die Rechenschritte im Detail:

• Geschäftswert bestimmen: in der Regel der notariell beurkundete Kaufpreis
• Aus GNotKG Tabelle B die passende 1,0-Gebühr ablesen (gestaffelt nach Wertbereichen)
• Mit dem Faktor 0,5 multiplizieren (halbe Gebühr für die Vormerkung)
• Mindestens 15 € ansetzen; keine Umsatzsteuer aufschlagen

Beispielrechnung für 400.000 € Kaufpreis: Die 1,0-Gebühr aus Tabelle B beträgt 785 €. Die halbe Gebühr ergibt 392,50 € für die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Weitere typische Beträge: 300.000 € Kaufpreis kosten 292,50 €, 500.000 € kosten 467,50 €, 600.000 € kosten 547,50 €. Als Faustregel liegt die Gebühr bei etwa 0,1 % des Kaufpreises und sinkt prozentual leicht bei höheren Kaufpreisen, weil die Tabelle B degressiv gestaffelt ist.

Hinweis zur Begriffsklärung: In Deutschland ist „Auflassungsvormerkung" der einzig korrekte Fachbegriff. Der in Österreich gebräuchliche Begriff „Eigentumsvormerkung" wird gelegentlich synonym verwendet, ist im deutschen Grundbuchrecht aber unüblich.

Hinweis: Die Gebührentabelle B wurde seit Inkrafttreten des GNotKG im August 2013 nicht verändert. Auch die Kostenrechtsänderung 2025 (KostBRÄG) hat sie unberührt gelassen.

Eine der häufigsten Verwechslungen rund um die Auflassungsvormerkung betrifft die Frage, wer die Gebühr eigentlich erhebt. Die kurze Antwort: Es ist eine Grundbuchgebühr, keine Notargebühr.

• Grundbuchamt (Amtsgericht): erhebt die 0,5-Gebühr nach KV 14150 für die Eintragung. Justizgebühr, daher ohne 19 % MwSt.
• Notar: keine separate Gebühr für die Vormerkung selbst. Die Bewilligung ist Teil der Kaufvertrags-Beurkundung (KV 21100, 2,0-Gebühr). Die spätere Vollzugstätigkeit (KV 22110, 0,5-Gebühr) deckt unter anderem den Antrag beim Grundbuchamt mit ab.

Wenn du wissen willst, was die gesamte notarielle Abwicklung kostet, nutze unseren Notarkosten-Rechner. Er bildet alle GNotKG-Positionen ab, von der Beurkundung über den Vollzug bis zur Grundschuldbestellung.

Die Vormerkung ist ein fester Baustein im Ablauf eines Immobilienkaufs. Sie folgt einem klar geregelten Verfahren:

1. Beurkundung: Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar. Darin enthalten ist die Bewilligung der Auflassungsvormerkung.
2. Antrag: Der Notar leitet die Bewilligung sofort an das zuständige Grundbuchamt weiter.
3. Eintragung: Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung in Abteilung II ein. Je nach Auslastung dauert das zwei bis sechs Wochen, in Großstädten auch länger.
4. Fälligkeit: Erst jetzt verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt den Kaufpreis.
5. Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung, Grunderwerbsteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung und sonstigen Voraussetzungen wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen. Die Vormerkung wird in diesem Moment automatisch und kostenlos gelöscht.

Bis die Eigentumsumschreibung erfolgt, vergehen vom Notartermin gerechnet meist drei bis sechs Monate. In dieser Zeit schützt dich die Vormerkung lückenlos.

In der Praxis bezahlt fast immer der Käufer die Auflassungsvormerkung. So steht es in nahezu jedem Kaufvertrag, denn die Vormerkung sichert ja seinen Anspruch.

Rechtlich haften Käufer und Verkäufer für Grundbuchgebühren gesamtschuldnerisch gegenüber dem Grundbuchamt. Die im Kaufvertrag getroffene Vereinbarung regelt aber, wer die Kosten am Ende trägt. Eine Abweichung von der Käufer-zahlt-Regel ist möglich, aber unüblich.

Im Normalfall ist die Löschung kostenlos. Sobald der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, wird die Vormerkung im gleichen Vorgang gelöscht, ohne zusätzliche Gebühr.

Anders sieht es bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrags aus, etwa wegen Anfechtung oder Rücktritt. Dann muss die Vormerkung isoliert gelöscht werden. Dafür wird eine pauschale Grundbuchgebühr von 25 € (KV 14143) fällig, zusätzlich entstehen Notarkosten für die Löschungsbewilligung (notariell beglaubigte Erklärung des Käufers).

Wenn du diesen Sonderfall durchrechnen möchtest, aktiviere im Rechner oben die Option „Löschungskosten einrechnen".

Die Berechnung folgt immer demselben Schema, in einigen Konstellationen lohnt aber ein zweiter Blick:

• Eigentumswohnung (Sondereigentum, WEG): identische Gebühr nach KV 14150 auf den Kaufpreis. Die Vormerkung wird im Wohnungsgrundbuch eingetragen.
• Erbbaurecht: Geschäftswert ist nicht der Bodenwert, sondern der Wert des Erbbaurechts (kapitalisierter Erbbauzins zuzüglich Bauwert). Die 0,5-Gebühr gilt unverändert.
• Mehrere Käufer (Ehepaar, GbR): keine zusätzliche Gebühr pro Person. Die Vormerkung wird einmal für die gemeinsamen Anteile eingetragen, die Gebühr richtet sich allein nach dem Gesamtkaufpreis.
• Verkehrswert über Kaufpreis: Liegt der Verkehrswert deutlich über dem Kaufpreis (etwa beim teilweisen Schenkungsverkauf), kann das Grundbuchamt den höheren Wert ansetzen (§§ 46, 47 GNotKG).
• Mindestgebühr: Bei sehr kleinen Kaufpreisen unter rund 2.000 € greift die Mindestgebühr von 15 € (§ 34 Abs. 5 GNotKG).

Mit etwa 0,1 % des Kaufpreises ist die Auflassungsvormerkung der kleinste Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. Trotzdem gehört sie verpflichtend dazu, sobald du eine Immobilie finanziert kaufst. Zum Vergleich:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland (größter Posten)
• Notar und Grundbuch insgesamt: 1,5 % bis 2,0 %
• Maklerprovision: 2,38 % bis 3,57 % Käuferanteil, oft vermeidbar
• Auflassungsvormerkung: rund 0,1 %, Teil der Grundbuchkosten

Für die Gesamtrechnung deiner Kaufnebenkosten nutze unseren Kaufnebenkosten-Rechner. Er bringt Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler in einer Übersicht zusammen, passgenau für dein Bundesland.