Cashflow-Rechner: Immobilien-Cashflow als Kapitalanlage berechnen

Der Cashflow ist die zentrale Kennzahl für jeden Immobilieninvestor. Er beschreibt den tatsächlichen Geldfluss, der nach Abzug aller Kosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Konkret: Cashflow = Kaltmiete minus Kreditrate (Zins + Tilgung) minus nicht umlagefähige Nebenkosten minus Instandhaltungsrücklage minus Verwaltungskosten minus Steuern auf Mieteinnahmen.

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und dir jeden Monat Geld aufs Konto bringt. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass du monatlich Geld zuschießen musst (sogenannte Zuzahlung). Beide Szenarien können sinnvoll sein, je nach Investitionsstrategie und persönlicher Situation. Ein positiver Cashflow bietet finanzielle Sicherheit und Flexibilität. Ein negativer Cashflow kann akzeptabel sein, wenn du auf Wertsteigerung und Vermögensaufbau durch Tilgung setzt.

Warum ist der Cashflow wichtiger als die Bruttomietrendite? Die Bruttomietrendite berücksichtigt weder Finanzierungskosten noch Steuern, noch laufende Bewirtschaftungskosten. Sie ist ein oberflächlicher Indikator. Der Cashflow zeigt dagegen die reale monatliche Belastung oder den realen monatlichen Ertrag. Erst mit dem Cashflow weißt du, ob dein Investment dich Geld kostet oder dir Geld bringt. Gerade für Investoren, die mehrere Objekte halten, ist der Gesamt-Cashflow entscheidend: Er bestimmt, ob du weitere Immobilien finanzieren kannst oder ob deine Liquidität an ihre Grenzen stößt.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Cashflow vor Steuern und Cashflow nach Steuern. Die steuerliche Wirkung kann den Cashflow massiv verändern: Abschreibung (AfA) und der Abzug von Hypothekenzinsen als Werbungskosten reduzieren die Steuerlast. In vielen Fällen wird ein negativer Cashflow vor Steuern durch die Steuerersparnis zu einem deutlich geringeren Minus oder sogar zu einem Plus nach Steuern.

In der Praxis werden verschiedene Renditekennzahlen verwendet. Sie unterscheiden sich erheblich in ihrer Aussagekraft. Die folgende Tabelle zeigt die drei wichtigsten Kennzahlen und den Kaufpreisfaktor im Vergleich.

Die Eigenkapitalrendite (EKR) misst, wie viel Rendite dein tatsächlich eingesetztes Kapital erwirtschaftet. Sie ist die wichtigste Kennzahl für die Bewertung deiner persönlichen Investmentperformance. Die Formel lautet:

EKR = (Cashflow nach Steuer + Tilgung + Wertsteigerung) / eingesetztes Eigenkapital × 100

Der Hebeleffekt (Leverage) ist der Grund, warum Immobilien als Kapitalanlage so beliebt sind. Durch den Einsatz von Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Gesamtkapitalrendite liegen. Du finanzierst einen Großteil der Immobilie mit Bankkredit, profitierst aber von der gesamten Wertsteigerung und der gesamten Tilgung. Vereinfacht gesagt: Du investierst 60.000 €, kontrollierst aber ein Vermögen von 250.000 €.

Rechenbeispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 €. Du bringst 60.000 € Eigenkapital ein (Kaufnebenkosten plus Anteil am Kaufpreis). Die Immobilie steigt jährlich um 2 % im Wert (5.000 €), der Cashflow nach Steuer beträgt 600 € pro Jahr und die Tilgung liegt bei 3.800 € pro Jahr. Deine Eigenkapitalrendite: (600 + 3.800 + 5.000) / 60.000 × 100 = rund 15,7 %. Zum Vergleich: Die Gesamtkapitalrendite auf den Kaufpreis liegt bei nur 3,8 %.

Aber Vorsicht: Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Bei steigenden Zinsen, sinkenden Mieten oder unerwarteten Kosten kann der negative Hebeleffekt eintreten. Dann verstärkt das Fremdkapital die Verluste statt der Gewinne. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto größer das Risiko.

Ergänzend zum EKR nutzen viele Investoren den Cash-on-Cash Return. Er misst ausschließlich den jährlichen Cashflow relativ zum eingesetzten Eigenkapital, ohne Tilgung und Wertsteigerung. Damit zeigt er, wie viel liquide Rendite dein Investment abwirft, also echtes Geld auf deinem Konto. Ein Cash-on-Cash Return von 3 bis 5 % gilt bei vielen Investoren als solide. Liegt er unter 0 %, musst du jeden Monat Geld zuschießen. Beide Kennzahlen zusammen (EKR und Cash-on-Cash Return) geben dir ein vollständiges Bild deiner Investmentperformance: Die EKR zeigt den Gesamtvermögensaufbau, der Cash-on-Cash Return zeigt die tatsächliche Liquiditätswirkung.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist einer der größten steuerlichen Vorteile bei vermieteten Immobilien. Nach § 7 Abs. 4 EStG darfst du den Gebäudeanteil deiner Immobilie linear über die Nutzungsdauer abschreiben. Die Abschreibungssätze richten sich nach dem Baujahr:

• Baujahr vor 1925: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
• Baujahr 1925 bis 2022: 2,0 % pro Jahr über 50 Jahre
• Baujahr ab 2023: 3,0 % pro Jahr über 33⅓ Jahre

Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, nicht der Grundstücksanteil. In der Praxis wird der Grundstücksanteil häufig mit 20 bis 30 % angesetzt. Du kannst den tatsächlichen Grundstücksanteil über den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße ermitteln. Alternativ kann ein Steuerberater den Aufteilungsmaßstab nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums bestimmen. Eine höhere Gebäudequote bedeutet mehr AfA und damit mehr Steuerersparnis.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 250.000 €, Gebäudeanteil 75 % (= 187.500 €), Baujahr 2020 (AfA-Satz 2,0 %). Die jährliche Abschreibung beträgt: 187.500 € × 2,0 % = 3.750 € pro Jahr. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % sparst du damit 1.575 € Steuern pro Jahr.

Zusätzlich zur AfA sind Hypothekenzinsen als Werbungskosten voll abzugsfähig. Bei einem Darlehen von 200.000 € und einem Zinssatz von 3,5 % sind das im ersten Jahr rund 7.000 € absetzbare Zinsen. Zusammen mit der AfA können die steuerlichen Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen. In diesem Fall entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden kann. Diese Verlustverrechnung senkt deine gesamte Steuerlast und verbessert deinen Cashflow nach Steuern.

Ein häufiger Irrtum: Tilgung ist nicht steuerlich abzugsfähig. Die Tilgung ist eine Vermögensumschichtung (Schulden werden zu Eigenkapital), kein Aufwand. Nur der Zinsanteil der Kreditrate mindert die Steuerlast. Da der Zinsanteil über die Laufzeit sinkt und der Tilgungsanteil steigt, verringert sich der Steuervorteil mit jedem Jahr. Dieser Effekt führt dazu, dass der Cashflow nach Steuern sich im Laufe der Zeit verschlechtert, selbst wenn die Miete konstant bleibt. Gleichzeitig baust du durch die steigende Tilgung schneller Eigenkapital auf, was deine Gesamtrendite verbessert.

Neben AfA und Zinsabzug gibt es weitere absetzbare Posten: Fahrtkosten zum Objekt, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Kosten für Hausverwaltung, Rechtsschutz und Steuerberatung. In Summe können diese Positionen den steuerpflichtigen Überschuss deutlich reduzieren. Unser Rechner berücksichtigt die wichtigsten Positionen automatisch.

Ein vollständig durchgerechnetes Beispiel zeigt, wie Cashflow, Steuern und Eigenkapitalrendite zusammenspielen. Annahmen: Eine 50-m²-Wohnung in München, Kaufpreis 250.000 €, Baujahr 2018, monatliche Kaltmiete 850 €. Die Kaufnebenkosten in Bayern betragen rund 9 % (3,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler).

Finanzierung und Kosten: Eigenkapital 60.000 € (Kaufnebenkosten 22.500 € plus 37.500 € Eigenanteil). Darlehen 212.500 €, Zinssatz 3,8 %, Tilgung 2,0 %. Monatliche Kreditrate: 1.028 €. Nicht umlagefähige Kosten: 120 €/Monat (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallrisiko).

Cashflow vor Steuern: 850 € (Miete) − 1.028 € (Kreditrate) − 120 € (NUK) = −298 € pro Monat. Die Wohnung kostet dich also vor Steuern knapp 300 € monatlich.

Steuerersparnis: Jährliche Mieteinnahmen 10.200 €. Abzüge: Zinsen 8.075 € (im ersten Jahr), AfA 3.750 € (250.000 € × 75 % × 2 %), NUK 1.440 €. Steuerlicher Verlust: 10.200 − 8.075 − 3.750 − 1.440 = −3.065 €. Bei 42 % Steuersatz ergibt das eine Steuererstattung von rund 1.287 € pro Jahr, also 107 € pro Monat.

Cashflow nach Steuern: −298 € + 107 € = −191 € pro Monat. Die tatsächliche monatliche Belastung reduziert sich durch die Steuerersparnis deutlich.

Eigenkapitalrendite: Trotz des negativen Cashflows ist die EKR positiv. Tilgung im ersten Jahr: rund 4.250 €. Wertsteigerung (2 %): 5.000 €. Cashflow nach Steuer: −2.292 €. EKR = (−2.292 + 4.250 + 5.000) / 60.000 × 100 = rund 11,6 %.

Fazit: Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein schlechtes Investment. Entscheidend ist das Gesamtbild aus Cashflow, Tilgung (= Vermögensaufbau), Wertsteigerung und Steuerersparnis. Viele erfolgreiche Investoren akzeptieren bewusst einen moderaten negativen Cashflow, wenn die Eigenkapitalrendite und die langfristige Perspektive stimmen. Wichtig ist, dass die monatliche Zuzahlung in deinem Budget tragbar bleibt und du genügend Rücklagen für unerwartete Kosten (Sonderumlagen, Leerstand, Reparaturen) behältst.

Die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments haben sich seit 2022 grundlegend verändert. Das Zinsniveau liegt Anfang 2026 bei 3,5 bis 4,0 % für zehnjährige Baufinanzierungen. Gleichzeitig haben sich die Kaufpreise in vielen Regionen stabilisiert und die Mieten steigen weiter um 2 bis 3 % pro Jahr. Für Investoren ergibt sich daraus ein differenzierteres Bild als in der Niedrigzinsphase. Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten, es kommt auf die konkreten Zahlen an.

Wann sich ein Investment lohnen kann: Der Kaufpreisfaktor liegt unter 25, die Nettomietrendite übersteigt 3,5 %, die Lage bietet stabiles Mietwachstum und geringe Leerstandsrisiken. Besonders B- und C-Lagen (mittelgroße Städte, Universitätsstädte, wirtschaftsstarke Regionen) bieten aktuell attraktive Einstiegspreise bei soliden Mietrenditen. Hier sind Kaufpreisfaktoren von 15 bis 22 keine Seltenheit, was einen positiven Cashflow realistisch macht.

Wann du genauer hinschauen solltest: Der Kaufpreisfaktor liegt über 30, die Investition basiert rein auf erhoffter Wertsteigerung (Spekulation), oder die monatliche Zuzahlung übersteigt deine Komfortzone. A-Lagen in den Top-7-Städten sind mit hohen Kaufpreisfaktoren (oft über 30) aktuell schwerer cashflow-positiv zu gestalten. Ohne erhebliches Eigenkapital ist in diesen Märkten ein positiver Cashflow kaum erreichbar.

Die wichtigste Faustregel: Rechne konservativ. Setze die Miete nicht zu optimistisch an, kalkuliere Instandhaltungskosten ein und plane einen Puffer für Leerstand. Wer mit realistischen Zahlen rechnet und trotzdem ein positives Ergebnis erzielt, hat ein solides Investment gefunden. Unser Cashflow-Rechner hilft dir, die konkreten Zahlen für dein Wunschobjekt durchzurechnen. Damit erkennst du sofort, ob sich eine Immobilie bei den aktuellen Konditionen für dich lohnt.

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie spielt die Haltedauer eine entscheidende Rolle. Nach § 23 EStG gilt: Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Bei einem Gewinn von 100.000 € und einem Steuersatz von 42 % wären das 42.000 € Steuern. Die Spekulationssteuer kann damit einen erheblichen Teil des Gewinns aufzehren.

Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Gewinn vollständig steuerfrei. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber Aktien und ETFs, bei denen die Abgeltungsteuer von 26,375 % (inklusive Soli) auf jeden Gewinn anfällt, unabhängig von der Haltedauer. Bei langfristiger Anlagestrategie profitieren Immobilieninvestoren also von einem deutlichen Steuervorteil beim Verkauf.

Für die Berechnung der 10-Jahres-Frist zählt das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Eintrag ins Grundbuch. Wer plant, seine Kapitalanlage irgendwann zu verkaufen, sollte diesen Zeitpunkt genau im Blick behalten. Eine Ausnahme besteht bei Eigennutzung: Wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast, fällt auch innerhalb der 10-Jahres-Frist keine Spekulationssteuer an. Für vermietete Kapitalanlagen ist diese Ausnahme allerdings nicht relevant.

Im Kontext des Cashflow-Rechners fließt die Spekulationssteuer nicht in die laufende monatliche Berechnung ein. Sie ist aber ein wichtiger Faktor für die Gesamtrendite über die Haltedauer. Plane deshalb idealerweise mit einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren, um den vollen steuerlichen Vorteil beim Verkauf zu realisieren.

Der Cashflow-Rechner liefert dir die vollständige wirtschaftliche Analyse deiner Kapitalanlage. Für einzelne Teilaspekte stehen dir weitere spezialisierte Rechner zur Verfügung. Nutze sie in Kombination, um ein umfassendes Bild deines Investments zu erhalten:

• Rendite-Quick-Check: Mietrendite-Rechner für eine schnelle Einschätzung von Brutto- und Nettomietrendite
• Finanzierung planen: Tilgungsrechner für den detaillierten Tilgungsplan deiner Baufinanzierung
• Nebenkosten berechnen: Kaufnebenkosten-Rechner für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler
• Notar und Grundbuch: Notarkosten-Rechner für die exakte Aufschlüsselung aller Gebühren
• Kaufen oder mieten: Mieten-oder-Kaufen-Rechner für den Vergleich beider Szenarien über beliebige Zeiträume
• Sanierungsbedarf prüfen: Energieeffizienz-Schnellcheck für eine schnelle Einschätzung des energetischen Zustands

Tipp: Beginne mit dem Mietrendite-Rechner für einen schnellen Überblick und nutze dann den Cashflow-Rechner für die detaillierte Analyse inklusive Finanzierung und Steuern.