Mieterhöhungs-Rechner: Kappungsgrenze und Vergleichsmiete prüfen

§ 558 BGB erlaubt Vermietern, vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Das ist die häufigste Form der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis. Voraussetzung ist, dass die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und die formalen Anforderungen eingehalten werden.

Jede Erhöhung ist durch zwei unabhängige Obergrenzen gedeckelt: (1) die ortsübliche Vergleichsmiete und (2) die Kappungsgrenze. Die Miete darf nur bis zum niedrigeren der beiden Werte angehoben werden. Der Vermieter muss das Erhöhungsverlangen in Textform stellen und mit einer der gesetzlich zulässigen Methoden begründen (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen oder Mietdatenbank).

Wichtig: Mieterhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierung), § 557a BGB (Staffelmiete) und § 557b BGB (Indexmiete) unterliegen eigenen Regeln und werden von diesem Rechner nicht erfasst. Unser Rechner konzentriert sich ausschließlich auf die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von 3 Jahren steigen darf. Unabhängig davon, wie hoch die Vergleichsmiete ist: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % steigen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können die Landesregierungen diese Grenze per Verordnung auf 15 % absenken.

Stand März 2026 haben 14 von 16 Bundesländern eine Kappungsgrenzenverordnung erlassen. Rund 700 Gemeinden sind von der abgesenkten 15-%-Grenze betroffen. Nur das Saarland und Sachsen-Anhalt haben keine Absenkung vorgenommen, dort gilt weiterhin die reguläre 20-%-Kappungsgrenze.

Berechnungsbasis ist die Ausgangsmiete: Die Miete, die genau 3 Jahre vor dem geplanten Erhöhungszeitpunkt galt. Alle Erhöhungen in diesem Zeitraum werden addiert. Begann das Mietverhältnis innerhalb der letzten 3 Jahre, gilt die Anfangsmiete als Berechnungsgrundlage. Modernisierungszuschläge nach § 559 BGB zählen nicht zur Kappungsgrenze.

Beispiel: Bei einer Ausgangsmiete von 620 € und einer 15-%-Kappungsgrenze darf die Miete in 3 Jahren um maximal 93 € steigen (620 € × 15 %). Wurde bereits um 80 € erhöht, verbleiben noch 13 € Spielraum.

Die folgende Tabelle zeigt den aktuellen Stand der Kappungsgrenzenverordnungen aller 16 Bundesländer (Stand: März 2026).

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Bezugswert für jede Mieterhöhung nach § 558 BGB. Sie beschreibt die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde. Der Vermieter muss die geforderte Miete mit einer der vier gesetzlich zugelassenen Methoden nach § 558a Abs. 2 BGB begründen:

• Mietspiegel: Von der Gemeinde oder einem Interessenverband erstellt. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel existiert, muss der Vermieter darauf Bezug nehmen.
• Mietdatenbank: Fortlaufend geführte Sammlung von Mietdaten, die von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt ist.
• Sachverständigengutachten: Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Vergleichswohnungen: Benennung von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen mit entsprechender Miete.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern als qualifiziert anerkannt (§ 558d BGB). Aktuell haben 205 Gemeinden in Deutschland einen Mietspiegel, davon 124 qualifizierte. Den Mietspiegel deiner Stadt findest du auf der Website der Stadtverwaltung oder beim örtlichen Mieterverein.

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB gelten verbindliche Fristen, die sowohl Vermieter als auch Mieter kennen sollten:

• Sperrfrist: Zwischen zwei Mieterhöhungsverlangen müssen mindestens 12 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Wartefrist: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Wirksamkeit seit mindestens 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
• Zustimmungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit, zuzustimmen (§ 558b Abs. 2 BGB).
• Wirksamkeit: Die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens.
• Klagefrist: Stimmt der Mieter nicht zu, hat der Vermieter weitere 3 Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Versäumt er die Frist, verfällt das Erhöhungsverlangen.
• Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens sonderkündigen (§ 561 BGB). Die Kündigung wird zum Ende des übernächsten Monats wirksam.

Beispiel: Zustellung am 1. April 2026: Zustimmungsfrist endet am 30. Juni 2026, neue Miete wirksam ab 1. Juli 2026, Klagefrist endet am 30. September 2026.

Du hast ein Mieterhöhungsverlangen von deinem Vermieter erhalten? Prüfe diese 9 Punkte, bevor du zustimmst:

1. Textform? Das Verlangen muss in Textform vorliegen (Brief, E-Mail, Fax). Eine mündliche Forderung ist unwirksam.
2. An alle Mieter adressiert? Bei mehreren Mietern muss das Verlangen an alle gerichtet sein.
3. Begründung vorhanden? Der Vermieter muss die Erhöhung mit Mietspiegel, Gutachten, Mietdatenbank oder Vergleichswohnungen begründen.
4. Qualifizierter Mietspiegel referenziert? Wenn deine Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel hat, muss der Vermieter darauf Bezug nehmen.
5. Sperrfrist eingehalten? Seit dem letzten Erhöhungsverlangen müssen mindestens 12 Monate vergangen sein.
6. 15-Monats-Wartefrist eingehalten? Die Miete muss zum Wirksamkeitszeitpunkt seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
7. Vergleichsmiete nicht überschritten? Die geforderte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
8. Kappungsgrenze nicht überschritten? Die Summe aller Erhöhungen in den letzten 3 Jahren darf 20 % (bzw. 15 % in angespannten Märkten) nicht übersteigen.
9. Keine Staffel- oder Indexmiete? Bei Staffel- oder Indexmietverträgen ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Wenn auch nur ein Punkt nicht erfüllt ist, ist die Mieterhöhung formal unwirksam. Du bist in diesem Fall nicht zur Zustimmung verpflichtet. Lass dich im Zweifelsfall von deinem örtlichen Mieterverein beraten.

Neben der Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gibt es weitere Formen, die eigenen Regeln folgen:

• Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Mieterhöhungen sind vertraglich in festen Stufen vereinbart. Die Kappungsgrenze und die Vergleichsmiete spielen keine Rolle. Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.
• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Auch hier gilt weder Kappungsgrenze noch Vergleichsmiete. § 558 BGB ist ausgeschlossen.
• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Nach energetischer oder sonstiger Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um maximal 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Es gelten absolute Obergrenzen: maximal 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Ausgangsmiete unter 7 €/m²). Modernisierungszuschläge zählen nicht zur Kappungsgrenze.

Für all diese Sonderfälle ist unser Rechner nicht geeignet. Er berechnet ausschließlich die maximale Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Die Mieterhöhung ist nur ein Teil des Gesamtbildes. Je nachdem, ob du Vermieter oder Mieter bist, können dir diese Tools weiterhelfen:

• Vermieter, die ihre Rendite prüfen wollen: Mietrendite-Rechner
• Mieter, die ihre Wohnfläche prüfen wollen: Wohnflächen-Rechner
• Eigentümer mit Sanierungsdruck: Energieeffizienz-Schnellcheck
• Mieter, die über Kauf nachdenken: Mieten-oder-Kaufen-Rechner und Budgetrechner