Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. In Summe betragen sie 7 bis 15 % des Kaufpreises.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie setzen sich aus drei Hauptposten zusammen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie (bei Maklerbeteiligung) die Maklerprovision.
Der Gesamtbetrag liegt je nach Bundesland und Maklervereinbarung zwischen 7 und 15 % des Kaufpreises. Trotzdem tauchen sie in vielen Budgetplanungen nur als Fußnote auf. Bei einer Immobilie für 350.000 € summieren sich die Nebenkosten schnell auf 25.000 bis 50.000 €, die aus eigener Tasche bezahlt werden müssen.
Die vier Kostenblöcke im Überblick
1. Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %) Die größte Einzelposition. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab. Bayern verlangt 3,5 %, in NRW oder Brandenburg sind es 6,5 %.
2. Notarkosten (ca. 1,0 bis 1,5 %) Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, bestellt die Grundschuld und überwacht den Vollzug. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im GNotKG geregelt.
3. Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) Für die Eintragung des neuen Eigentümers und (bei Finanzierung) der Grundschuld ins Grundbuch erhebt das Grundbuchamt eigene Gebühren.
4. Maklerprovision (ca. 3,0 bis 3,57 %) Fällt nur an, wenn ein Makler am Kauf beteiligt ist. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnimmobilien hälftig. Der Käuferanteil liegt typischerweise bei 3,57 % (inkl. MwSt.).
Kaufnebenkosten berechnen: Beispiel
Kaufpreis: 350.000 € in Hessen, mit Makler
| Kostenart | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,0 % | 21.000 € |
| Notarkosten | 1,0 % | 3.500 € |
| Grundbuchkosten | 0,5 % | 1.750 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 12.495 € |
| Gesamt | 11,07 % | 38.745 € |
Der tatsächliche Gesamtpreis der Immobilie liegt also nicht bei 350.000 €, sondern bei 388.745 €. In Bayern ohne Makler wären es dagegen nur rund 17.500 € Nebenkosten (5,0 % statt 11,07 %).
Wichtig zu wissen
- Eigenkapital einplanen: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte mindestens die Nebenkosten (7 bis 15 % des Kaufpreises) als Eigenkapital mitbringen. Bei einer sogenannten 110-%-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten ohne Eigenkapital) verlangt die Bank deutlich höhere Zinsen.
- Ohne Makler sparen: Wird die Immobilie direkt vom Eigentümer verkauft, entfällt die Maklerprovision komplett. Das spart 3 bis 4 % des Kaufpreises.
- Nicht absetzbar für Selbstnutzer: Wer die Immobilie selbst bewohnt, kann keine der Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen. Nur bei vermieteten Objekten zählen sie als Anschaffungsnebenkosten.
- Inventar senkt die Grunderwerbsteuer: Bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Markise, Sauna) können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf diesen Betrag fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Gesetzliche Grundlage
Die einzelnen Posten der Kaufnebenkosten sind in unterschiedlichen Gesetzen geregelt: die Grunderwerbsteuer im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), die Notarkosten im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), die Grundbuchkosten in der Grundbuchordnung (GBO) in Verbindung mit dem GNotKG, und die Maklerprovision in §§ 656a bis 656d BGB.
Häufige Fragen
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 7 und 15 % des Kaufpreises. Ohne Makler liegen sie bei ca. 7 bis 8,5 %. Mit Makler kommen weitere 3 bis 4 % dazu.
Nur bei vermieteten Immobilien. Selbstnutzer können Kaufnebenkosten nicht steuerlich geltend machen. Bei Kapitalanlagen zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt.
In der Regel ja. Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis (und manchmal die Maklerprovision). Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten müssen fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden. Deshalb empfehlen Finanzierungsberater, mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital mitzubringen.