Sollzinsbindung
Sollzinsbindung: Die Sollzinsbindung ist der vertraglich vereinbarte Zeitraum, in dem der Zinssatz eines Immobiliendarlehens unveränderlich festgeschrieben ist. Typische Laufzeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Was ist die Sollzinsbindung?
Die Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobiliendarlehens vertraglich festgelegt ist. Während dieser Laufzeit bleibt die monatliche Rate konstant, unabhängig davon, wie sich das allgemeine Zinsniveau am Markt verändert. Das schafft Planungssicherheit für Kreditnehmer und ermöglicht eine verlässliche Haushaltskalkulation über Jahre hinweg.
Typische Zinsbindungsfristen in der Baufinanzierung sind 10, 15 und 20 Jahre. Kürzere Laufzeiten (5 Jahre) oder sehr lange (25 bis 30 Jahre) sind ebenfalls möglich, aber seltener. Längere Bindungsfristen kosten in der Regel einen leichten Zinsaufschlag: Im Frühjahr 2026 lagen die Konditionen beispielhaft bei etwa 3,3 % für 10 Jahre, 3,6 % für 15 Jahre und 3,8 % für 20 Jahre (nominaler Sollzins, 60 % Beleihungsauslauf).
Am Ende der Zinsbindungsfrist ist das Darlehen bei üblichem Tilgungssatz (1 bis 2 % Anfangstilgung) noch nicht vollständig zurückgezahlt. Die verbleibende Restschuld wird dann über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt, entweder beim bestehenden Kreditgeber (Prolongation) oder durch einen Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung).
Sollzinsbindung wählen: Beispiel
Darlehen: 300.000 €, Sollzins je nach Laufzeit, Anfangstilgung 2 %
| Zinsbindung | Sollzins | Monatliche Rate | Restschuld nach Bindungsende |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 3,30 % | 1.325 € | ca. 231.000 € |
| 15 Jahre | 3,65 % | 1.413 € | ca. 196.000 € |
| 20 Jahre | 3,80 % | 1.450 € | ca. 155.000 € |
Die monatliche Rate liegt bei 15 Jahren nur rund 88 € höher als bei 10 Jahren. Dafür sinkt die Restschuld um etwa 35.000 €, und das Zinsänderungsrisiko entfällt für fünf weitere Jahre. Bei einer Umschuldung nach 10 Jahren auf ein dann höheres Zinsniveau von angenommen 5 % würde die Monatsrate für die verbleibende Schuld spürbar steigen.
Wichtig zu wissen
- Restschuld frühzeitig planen: Je höher die Anfangstilgung, desto geringer die Restschuld am Ende der Zinsbindung und desto weniger Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Eine Erhöhung der Tilgung von 2 % auf 3 % reduziert die Restschuld nach 15 Jahren erheblich.
- Sondertilgungen nutzen: Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen (meist 5 bis 10 % des Darlehensbetrags) ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das senkt die Restschuld und verkürzt die Laufzeit.
- Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung: Wer die Zinsbindung in zwei bis fünf Jahren auslaufen sieht, kann sich heutige Konditionen schon jetzt über ein Forward-Darlehen sichern.
- Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer können Darlehensnehmer ihr Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei kündigen. Dieses gesetzliche Recht gilt auch bei vereinbarter Zinsbindung von 20 oder 25 Jahren.
Gesetzliche Grundlage
Das Recht zur ordentlichen Kündigung von Immobiliendarlehen ist in § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Absatz 1 Nr. 2 gewährt dem Darlehensnehmer das Recht zur Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in diesem Fall nicht verlangen. Die Pflicht zur Angabe des Sollzinssatzes und der Zinsbindungsfrist im Darlehensvertrag ergibt sich aus Art. 247 § 7 EGBGB in Verbindung mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-Richtlinie 2014/17/EU).
Häufige Fragen
Bei dem aktuellen Zinsniveau von rund 3,5 bis 4 % empfehlen Finanzierungsexperten eine Bindungsdauer von mindestens 15 Jahren. So sichern sich Kreditnehmer die günstigen Konditionen langfristig und schützen sich vor einem möglichen Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung.
Am Ende der Zinsbindungsfrist ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Die verbleibende Restschuld muss über eine Anschlussfinanzierung (Prolongation oder Umschuldung) zu dann aktuellen Zinsen weiterfinanziert werden. Wer die Restschuld rechtzeitig plant, ist gut vorbereitet.
Ja, gemäß § 489 BGB haben Darlehensnehmer das Recht, ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kostenfrei zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.