Sondertilgung
Sondertilgung: Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung auf einen Immobilienkredit, die über die reguläre Monatsrate hinausgeht. Sie reduziert die Restschuld direkt und verkürzt damit die Laufzeit sowie die gesamten Zinskosten.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige, zusätzliche Rückzahlung auf ein Immobiliendarlehen, die unabhängig von der regulären monatlichen Annuitätsrate geleistet wird. Anders als die laufende Rate, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt, fließt eine Sondertilgung vollständig in die Tilgung. Das reduziert die Restschuld sofort und senkt damit die Zinslast für alle Folgemonate.
Ein gesetzliches Recht auf Sondertilgungen gibt es nicht. Ob, wann und in welcher Höhe sie möglich sind, regelt ausschließlich der Kreditvertrag. Das sogenannte Sondertilgungsrecht legt fest, wie viel Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr zusätzlich gezahlt werden darf, ohne dass Mehrkosten entstehen. Wer sich dieses Recht beim Vertragsabschluss sichert, behält maximale Flexibilität für Bonuszahlungen, Erbschaften oder andere unerwartete Einnahmen.
Der günstigste Zeitpunkt für eine Sondertilgung ist so früh wie möglich in der Kreditlaufzeit. Da Zinsen immer auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, wirkt jede frühe Tilgung über viele Jahre als Zinsersparnis.
Sondertilgung berechnen: Beispiel
Angenommen: Darlehen über 300.000 € zu einem Sollzins von 3,5 % mit einer anfänglichen Tilgungsrate von 2,0 % pro Jahr (Annuität ca. 1.375 € pro Monat). Ohne Sondertilgung beträgt die Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung rund 244.000 €, und die gesamte Laufzeit beläuft sich auf etwa 33 Jahre.
Leisten Sie jedes Jahr eine Sondertilgung von 10.000 € (entspricht ca. 3,3 % der Darlehenssumme), ergibt sich nach 10 Jahren folgendes Bild:
| Szenario | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtlaufzeit | Zinsersparnis (ca.) |
|---|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | ca. 244.000 € | ca. 33 Jahre | 0 € |
| 10.000 € / Jahr | ca. 144.000 € | ca. 21 Jahre | ca. 35.000 € |
Die jährliche Sondertilgung von insgesamt 100.000 € über zehn Jahre verkürzt die Laufzeit um rund 12 Jahre und spart circa 35.000 € an Zinskosten. Der exakte Effekt hängt vom Zinssatz, der Tilgungsrate und dem Zeitpunkt der Sonderzahlungen ab.
Wichtig zu wissen
- Typische Limits: Banken erlauben kostenlose Sondertilgungen in der Regel zwischen 5 % und 10 % der ursprünglichen Nettodarlehenssumme pro Jahr. Dieser Rahmen sollte bereits bei Vertragsverhandlungen eingefordert werden, da er den Zinssatz marginal erhöhen kann, aber langfristig weit mehr spart.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wer die vertraglich vereinbarte Grenze überschreitet oder das Darlehen vollständig vorzeitig ablöst, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese gleicht den entgangenen Zinsertrag aus und kann mehrere Tausend Euro betragen.
- Nicht steuerlich absetzbar: Sondertilgungen reduzieren zwar die Zinskosten, sind selbst aber weder für Selbstnutzer noch für Vermieter steuerlich abzugsfähig.
- Zeitpunkt entscheidet: Sondertilgungen zu Beginn der Laufzeit wirken deutlich stärker als gegen Ende, weil der Zinsanteil an der Rate zu Beginn am höchsten ist.
Gesetzliche Grundlage
Ein gesetzliches Sondertilgungsrecht gibt es im deutschen Recht nicht. Die Möglichkeit zur außerplanmäßigen Rückzahlung ist rein vertraglich geregelt und im individuellen Darlehensvertrag festgehalten.
Eine wichtige gesetzliche Regelung bietet jedoch § 489 BGB: Nach einer Zinsbindungsdauer von 10 Jahren können Kreditnehmer das Darlehen mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vollständig kündigen und ablösen. Übersteigt eine außerplanmäßige Rückzahlung den vertraglich erlaubten Rahmen, gilt § 502 BGB für Verbraucherkredite: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist bei einer Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten auf maximal 1 % der zurückgezahlten Summe begrenzt. Bei Immobiliendarlehen mit langer Zinsbindung gelten gesonderte Berechnungsregeln.
Häufige Fragen
Das hängt vom individuellen Kreditvertrag ab. Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme kostenlos, manche bieten bis zu 10 % an. Wer mehr zahlen möchte, riskiert eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Sondertilgungen innerhalb des vertraglich vereinbarten Rahmens sind kostenlos. Zahlt man darüber hinaus, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um den entgangenen Zinsertrag auszugleichen. Deshalb lohnt es sich, das Sondertilgungsrecht bereits bei Vertragsabschluss zu verhandeln.
Nein, Tilgungsbeträge (auch Sondertilgungen) sind nicht steuerlich absetzbar. Das gilt für selbstgenutztes Wohneigentum ebenso wie für vermietete Immobilien. Lediglich die Kreditzinsen können bei Vermietung als Werbungskosten geltend gemacht werden, und eine Sondertilgung senkt genau diese Zinslast.