Wohnfläche
Wohnfläche: Die Wohnfläche ist die gesetzlich definierte Nutzfläche einer Wohnung in Quadratmetern. Sie bestimmt Miethöhe, Kaufpreis und Nebenkosten und wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet.
Was ist die Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die in Quadratmetern angegebene, gesetzlich definierte Nutzfläche einer Wohnung. Sie bildet die Grundlage für Miethöhe, Kaufpreis, Nebenkostenabrechnung und Immobilienbewertung. Grundlage der Berechnung ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit dem 1. Januar 2004 gilt.
Wichtig: Wohnfläche und Grundfläche sind nicht dasselbe. Die Grundfläche ist die reine Bodenfläche aller Räume, gemessen von Wand zu Wand. Die Wohnfläche fällt kleiner aus, weil bestimmte Bereiche nur anteilig oder gar nicht angerechnet werden. Auch von der Nutzfläche unterscheidet sie sich: Nutzfläche ist ein Begriff aus der DIN 277 und umfasst alle nutzbaren Flächen eines Gebäudes, also auch gewerbliche Räume, Keller und Technikräume. Die Wohnfläche nach WoFlV gilt ausschließlich für Wohnraum.
Bei Altbauten und Gewerbeobjekten wird manchmal noch die DIN 277 angewendet. Für Miet- und Kaufverträge bei Wohnimmobilien ist die WoFlV die maßgebliche Norm.
Was zählt zur Wohnfläche?
| Bereich | Anrechnung |
|---|---|
| Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer | 100 % |
| Küche | 100 % |
| Bad, WC | 100 % |
| Flur, Diele | 100 % |
| Abstellraum innerhalb der Wohnung | 100 % |
| Einbauschränke | 100 % |
| Balkon, Terrasse, Loggia | 25 % (bis zu 50 % möglich) |
| Wintergarten (ungeheizt) | 50 % |
| Wintergarten (beheizt) | 100 % |
| Keller außerhalb der Wohnung | nicht anrechenbar |
| Garage | nicht anrechenbar |
| Waschküche, Heizungsraum | nicht anrechenbar |
| Gewerblich genutzte Räume | nicht anrechenbar |
Sonderregeln: Dachschrägen, Balkone und Terrassen
Dachschrägen
Unter einem Schrägdach variiert die nutzbare Raumhöhe. Die WoFlV regelt die Anrechnung nach der lichten Raumhöhe:
- Mehr als 2 Meter Höhe: 100 % der Fläche zählt zur Wohnfläche
- 1 bis 2 Meter Höhe: nur 50 % der Fläche wird angerechnet
- Unter 1 Meter Höhe: die Fläche zählt gar nicht
Das bedeutet: Ein Dachgeschoss mit 40 m² Grundfläche, bei dem 10 m² unter 1 Meter Höhe liegen und weitere 10 m² zwischen 1 und 2 Metern, hat eine Wohnfläche von nur 25 m² (20 m² voll + 5 m² halbiert).
Balkone und Terrassen
Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten werden nach § 4 WoFlV zu mindestens 25 Prozent und höchstens 50 Prozent angerechnet. Die genaue Quote hängt von Lage, Ausstattung und Ausrichtung ab. Im Regelfall setzen Gutachter und Verwalter 25 Prozent an. Eine Anrechnung von 50 Prozent ist möglich, wenn der Balkon besonders hochwertig gestaltet oder außergewöhnlich günstig gelegen ist.
Wohnfläche berechnen: Beispiel
Dachgeschosswohnung, 3 Zimmer:
| Bereich | Grundfläche | Höhe | Faktor | Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|
| Wohnzimmer | 22,0 m² | > 2 m | 1,0 | 22,0 m² |
| Schlafzimmer | 14,0 m² | > 2 m | 1,0 | 14,0 m² |
| Dachschräge Schlafzimmer | 4,0 m² | 1-2 m | 0,5 | 2,0 m² |
| Küche | 10,0 m² | > 2 m | 1,0 | 10,0 m² |
| Bad | 6,0 m² | > 2 m | 1,0 | 6,0 m² |
| Flur | 5,0 m² | > 2 m | 1,0 | 5,0 m² |
| Balkon | 8,0 m² | entfällt | 0,25 | 2,0 m² |
| Gesamt | 69,0 m² | 61,0 m² |
Die ausgeschriebene Wohnfläche lautet 61 m², obwohl die reine Grundfläche 69 m² beträgt. Diesen Unterschied sollte man beim Vergleich von Angeboten im Kopf haben.
Der kostenlose immotap Wohnflächen-Rechner führt Schritt für Schritt durch die Berechnung nach WoFlV und gibt das Ergebnis sofort aus.
Wichtig zu wissen
Mietrecht und die 10-Prozent-Toleranz
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent vom Mietvertrag ab, gilt die Wohnung als mangelhaft. Der Mieter darf die Miete im gleichen Verhältnis mindern. Ist die Wohnung laut Vertrag 80 m², tatsächlich aber nur 70 m² (12,5 % weniger), kann die Miete um 12,5 % gemindert werden. Zu viel gezahlte Miete lässt sich rückwirkend zurückfordern, soweit keine Verjährung eingetreten ist.
Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB hat der Bundesgerichtshof (BGH) die 10-Prozent-Grenze aufgehoben: Hier gilt immer die tatsächliche Fläche, egal was im Vertrag steht.
Kaufpreis und Bewertung
Immobilienanzeigen beziehen sich auf die Wohnfläche nach WoFlV. Preise pro Quadratmeter sind also nur vergleichbar, wenn alle Objekte nach derselben Methode gemessen wurden. Bei Altbauten lohnt sich eine Überprüfung, da ältere Berechnungen häufig auf der DIN 277 basieren und höhere Quadratmeterzahlen ausweisen.
Nebenkosten
Betriebskosten werden in Mehrfamilienhäusern meist nach Wohnfläche umgelegt. Eine korrekte Fläche schützt vor zu hohen Abrechnungen.
Gesetzliche Grundlage
Die Berechnung der Wohnfläche ist in der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) geregelt, die am 1. Januar 2004 in Kraft trat:
- § 2 WoFlV: Welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören
- § 3 WoFlV: Wie die Grundflächen ermittelt werden (Messmethode, Wandabzüge)
- § 4 WoFlV: Anrechnungsquoten für Dachschrägen, Balkone, Wintergärten
Die WoFlV wurde auf Basis des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) erlassen und gilt für alle geförderten Wohnungen. Für nicht geförderten Wohnraum ist sie zwar nicht zwingend vorgeschrieben, in der Praxis wenden Gerichte sie bei Streitigkeiten aber regelmäßig an und sie hat sich als allgemeiner Standard etabliert.
Häufige Fragen
Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören: Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Balkone, Terrassen und Loggien werden zu 25 bis 50 Prozent angerechnet. Nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Garagen, Waschküchen und Heizungsräume.
Flächen unter Dachschrägen werden nach der lichten Raumhöhe berechnet: Bei mehr als 2 Metern Höhe zählt die Fläche zu 100 Prozent. Zwischen 1 und 2 Metern Höhe nur zu 50 Prozent. Unter 1 Meter Höhe zählt die Fläche gar nicht zur Wohnfläche.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent nach unten vom Mietvertrag ab, gilt dies als Mietmangel. Der Mieter darf die Miete im gleichen Verhältnis mindern und zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern. Bei Mieterhöhungen ist dagegen immer die tatsächliche Fläche maßgeblich, unabhängig von der 10-Prozent-Grenze.