Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Wohnflächenverordnung (WoFlV): Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die gesetzliche Grundlage zur Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Sie legt fest, welche Flächen mit 100 %, 50 %, 25 % oder gar nicht in die Wohnfläche einfließen, und gilt seit dem 1. Januar 2004.
Was ist die Wohnflächenverordnung?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die deutsche Rechtsverordnung, die seit dem 1. Januar 2004 verbindlich regelt, wie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses berechnet wird. Sie löste die ältere Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ab und ist seitdem der gesetzliche Standard im Wohnungsbereich.
Nicht jeder Quadratmeter eines Grundrisses ist gleich nutzbar: Eine Dachgeschossfläche mit 80 cm Deckenhöhe taugt nicht als Wohnraum, soll aber auch nicht in voller Größe in die Wohnfläche einfließen. Die WoFlV löst dieses Problem mit gestaffelten Anrechnungsfaktoren, die die tatsächliche Nutzbarkeit widerspiegeln. Das Ziel: eine einheitliche, nachvollziehbare Flächenangabe für alle Wohnungen in Deutschland.
In der Praxis ist die WoFlV die Pflichtgrundlage bei Wohnraummietverträgen und wird bei Immobilienkäufen standardmäßig verwendet. Wenn im Vertrag keine Berechnungsmethode vereinbart ist, orientieren sich Gerichte an der WoFlV.
Anrechnungsfaktoren nach WoFlV
| Bereich | Faktor | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| Vollwertige Wohnräume (Raumhöhe ab 2 m) | 100 % | Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad |
| Dachschrägen und Räume (Raumhöhe 1 bis 2 m) | 50 % | Abgeschrägte Bereiche im Dachgeschoss |
| Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten | 25 % (max. 50 %) | Balkon, Dachterrasse, Loggia |
| Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder (verglast) | 50 % | Kalter Wintergarten |
| Beheizte Wintergärten | 100 % | Beheizter Anbau-Wintergarten |
| Flächen unter 1 m Raumhöhe | 0 % | Kriechbereiche, tiefe Dachschrägen |
| Kellerräume, Garagen, Waschküchen, Dachböden | 0 % | Abstellraum im Keller, Tiefgaragenstellplatz |
| Treppen (ab 3 Stufen), Schornsteine, Stützpfeiler | 0 % | Treppenstufen im Wohnraum |
Balkone und Terrassen werden in der Regel mit 25 % angerechnet. In Ausnahmefällen bei besonders hochwertiger Ausstattung oder Lage sind bis zu 50 % möglich, was aber im Einzelfall begründet werden muss.
Wohnfläche berechnen: Beispiel
Als Beispiel dient eine Maisonette-Wohnung mit folgenden Bereichen:
| Bereich | Grundfläche | Faktor | Angerechnete Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnzimmer (Höhe 2,70 m) | 28,0 m² | 100 % | 28,0 m² |
| Schlafzimmer (Höhe 2,50 m) | 14,0 m² | 100 % | 14,0 m² |
| Küche und Bad (Höhe 2,40 m) | 16,0 m² | 100 % | 16,0 m² |
| Dachgeschossfläche (Höhe 1 bis 2 m) | 10,0 m² | 50 % | 5,0 m² |
| Dachgeschossfläche (Höhe unter 1 m) | 4,0 m² | 0 % | 0,0 m² |
| Balkon | 8,0 m² | 25 % | 2,0 m² |
Wohnfläche gesamt: 65,0 m² (obwohl die Grundfläche aller Bereiche 80 m² beträgt)
Die Differenz von 15 m² ist typisch für Wohnungen mit Dachschrägen oder großen Außenbereichen. Wer die Wohnfläche nach DIN 277 berechnet, käme auf eine deutlich höhere Zahl, weil dort Höhenabstufungen und die 25-%-Regelung für Balkone entfallen.
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Wichtig zu wissen
WoFlV vs. DIN 277: Die DIN 277 ist eine Industrienorm, die vor allem im Gewerbebau eingesetzt wird. Sie kennt keine Höhenabstufungen und rechnet Balkone, Keller und Dachschrägen oft vollständig an. Eine nach DIN 277 berechnete Wohnung erscheint deshalb häufig 10 bis 15 % größer als dieselbe Wohnung nach WoFlV. Im Wohnmietrecht ist ausschließlich die WoFlV gerichtsfest.
Rechtliche Konsequenz bei Abweichung: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Größe ab, haben Mieter das Recht auf Mietminderung. Die Minderung entspricht dem prozentualen Unterschied und lässt sich rückwirkend für bis zu drei Jahre geltend machen. Vermieter, die mit DIN-277-Werten werben, können dabei in eine Haftungsfalle geraten.
Keine automatische Pflicht zur WoFlV-Berechnung bei Kaufverträgen: Im Kaufrecht gibt es keine gesetzliche Pflicht zur Anwendung der WoFlV. Dennoch orientieren sich Notare und Gerichte daran, wenn keine andere Methode vereinbart wurde. Wer kauft, sollte die angegebene Wohnfläche immer kritisch prüfen und im Zweifel nachmessen lassen.
Beheizung entscheidet beim Wintergarten: Ein Wintergarten zählt nur dann zu 100 %, wenn er dauerhaft beheizt werden kann. Ist er nicht beheizt, greift der 50-%-Faktor. Ob eine Klimaanlage als Heizung gilt, ist im Einzelfall zu beurteilen.
Gesetzliche Grundlage
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) trat am 1. Januar 2004 in Kraft und basiert auf § 27 Abs. 4 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG). Die zentralen Berechnungsregeln finden sich in:
- § 2 WoFlV: Definition der Wohnfläche
- § 3 WoFlV: Grundflächen der Räume
- § 4 WoFlV: Anrechnungsfaktoren für Terrassen, Balkone und Dachschrägen
- § 5 WoFlV: Nicht anrechenbare Grundflächen
Bei Streitigkeiten über die Wohnfläche in Mietverhältnissen wendet der BGH die WoFlV als maßgebliche Methode an, sofern die Parteien keine andere Berechnungsgrundlage vereinbart haben.
Häufige Fragen
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, wie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses in Deutschland berechnet wird. Sie bestimmt, welche Räume voll (100 %), zur Hälfte (50 %), zu einem Viertel (25 %) oder gar nicht angerechnet werden. Die WoFlV gilt seit dem 1. Januar 2004 und ist die maßgebliche Berechnungsgrundlage für Wohnraummietverträge und Kaufangebote.
Flächen unter Dachschrägen werden nach WoFlV gestaffelt angerechnet: Bereiche mit einer lichten Raumhöhe ab 2 Metern zählen zu 100 %, Bereiche zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählen zu 50 %, und Bereiche unter 1 Meter Höhe zählen überhaupt nicht zur Wohnfläche. Ein Dachgeschosszimmer fällt dadurch nach WoFlV fast immer kleiner aus als nach DIN 277.
Nein. Die Wohnflächenverordnung gilt ausschließlich für Wohnraum. Für Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte kommt in der Regel die DIN 277 zur Anwendung, die keine Höhenabstufungen kennt und häufig zu größeren Flächenangaben führt.