Grundbuch

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird. Jedes Grundstück in Deutschland hat ein eigenes Grundbuchblatt. In diesem Blatt sind alle rechtlich relevanten Informationen dokumentiert: wem das Grundstück gehört, welche Belastungen darauf liegen und welche Kredite darauf eingetragen sind.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet: Wer sich auf die Angaben im Grundbuch verlässt, wird rechtlich geschützt, auch wenn die Eintragung im Einzelfall nicht der Realität entspricht. Deshalb prüft jeder Notar vor einem Immobilienkauf das Grundbuch sehr genau.

Die drei Abteilungen des Grundbuchs

Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandsverzeichnis. Dort steht die genaue Beschreibung des Grundstücks: Gemarkung, Flurstücksnummer, Lage, Größe und Nutzungsart.

Abteilung I: Eigentumsverhältnisse. Hier ist eingetragen, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Bei einem Verkauf wird der neue Eigentümer hier vermerkt. Auch Erbfolgen oder Zuschläge aus Zwangsversteigerungen werden hier dokumentiert.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen. Diese Abteilung enthält alle Rechte Dritter, die das Grundstück betreffen. Typische Einträge sind: Wegerechte (Nachbar darf über das Grundstück gehen), Wohnrechte (Nießbrauch), Auflassungsvormerkungen, Erbbaurechte oder Sanierungsvermerke. Wer eine Immobilie kauft, sollte diese Abteilung besonders aufmerksam prüfen.

Abteilung III: Grundpfandrechte. Hier stehen Hypotheken und Grundschulden. Das sind Sicherheiten für Bankkredite. Wenn eine Immobilie mit einer Baufinanzierung gekauft wird, trägt die Bank hier eine Grundschuld ein. Nach vollständiger Tilgung des Kredits kann die Grundschuld gelöscht werden.

Grundbuchauszug: Kosten und Beantragung

Einen Grundbuchauszug kann man beim zuständigen Grundbuchamt oder über einen Notar beantragen.

Kosten nach GNotKG:

• Unbeglaubigter Grundbuchauszug: 10 €
• Beglaubigter Grundbuchauszug: 20 €

Beim Immobilienkauf wird in der Regel ein beglaubigter Auszug benötigt. Der Notar besorgt diesen im Rahmen der Kaufabwicklung. In einigen Bundesländern ist die Einsicht auch elektronisch über das Online-Grundbuch möglich.

Grundbuchkosten bei einem Kauf (Beispiel bei 350.000 € Kaufpreis):

• Eintragung des neuen Eigentümers: ca. 685 €
• Eintragung einer Grundschuld (z. B. 280.000 €): ca. 585 €
• Gesamte Grundbuchkosten: ca. 1.270 €

Wichtig zu wissen

• Berechtigtes Interesse erforderlich: Das Grundbuch ist nicht öffentlich einsehbar. Nur wer ein berechtigtes Interesse nachweist, erhält Einsicht (§12 GBO). Dazu zählen Eigentümer, Käufer mit konkretem Vorvertrag, eingetragene Gläubiger, Erben und Notare. Ein allgemeines Kaufinteresse oder Neugier genügt nicht.
• Grundbuch vor dem Kauf prüfen: Vor jedem Immobilienkauf sollte das Grundbuch sorgfältig geprüft werden. Einträge in Abteilung II (z. B. Wegerechte, Wohnrechte) können den Wert und die Nutzung der Immobilie erheblich einschränken. Bestehende Grundschulden in Abteilung III müssen vor oder bei Eigentumsübergang gelöscht werden.
• Digitalisierung: Viele Grundbuchämter führen das Grundbuch inzwischen elektronisch. Das beschleunigt Eintragungen und ermöglicht in einigen Bundesländern die Online-Einsicht für berechtigte Personen.

Gesetzliche Grundlage

Das Grundbuch wird durch die Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Die materiellrechtlichen Vorschriften stehen in den §§873 ff. BGB. §873 BGB bestimmt, dass zur Übertragung von Eigentum an einem Grundstück die Einigung und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich sind. Die Einsichtnahme regelt §12 GBO: Einsicht wird jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Die Gebühren für Grundbucheinträge und Auszüge richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).