Auflassungsvormerkung

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist ein vorläufiger Schutzeintrag im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Eingetragen wird sie in Abteilung II des Grundbuchs, also dort, wo Lasten und Beschränkungen vermerkt werden.

Warum ist das nötig? Zwischen der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und der tatsächlichen Umschreibung im Grundbuch vergehen in der Regel sechs bis acht Wochen. In dieser Zeit ist der Käufer noch nicht offiziell Eigentümer. Ohne Vormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder neue Grundschulden eintragen lassen. Die Auflassungsvormerkung verhindert genau das.

Wichtig ist der Unterschied zur Auflassung selbst: Die Auflassung ist die tatsächliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang (vor dem Notar erklärt). Die Auflassungsvormerkung ist nur die vorläufige Absicherung dieses Anspruchs im Grundbuch.

Auflassungsvormerkung berechnen: Beispiel

Die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Kaufpreis und dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz). Es fällt ein halber Gebührensatz an.

Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 300.000 €:

• Volle Gebühr (1,0) für die Eigentumsumschreibung: ca. 635 €
• Halbe Gebühr (0,5) für die Auflassungsvormerkung: ca. 318 €

Die Kosten der Auflassungsvormerkung trägt der Käufer. Sie sind Teil der Notar- und Grundbuchkosten, die insgesamt rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises ausmachen. Die spätere Löschung der Vormerkung bei Eigentumsumschreibung ist kostenfrei.

Wichtig zu wissen

• Ablauf im Detail: Nach der Beurkundung des Kaufvertrags beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Erst danach fordert er den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf. Sobald alle Bedingungen erfüllt sind (Kaufpreiszahlung, Grunderwerbsteuer, Vorkaufsrechte), beantragt der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung. Gleichzeitig wird die Vormerkung gelöscht.
• Kein Eigentum, aber starker Schutz: Die Auflassungsvormerkung macht den Käufer nicht zum Eigentümer. Sie gibt ihm aber einen Rangschutz: Alle Eintragungen, die nach der Vormerkung ins Grundbuch kommen, sind gegenüber dem Käufer unwirksam (§883 Abs. 2 BGB). Auch eine Insolvenz oder Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer gefährdet den Anspruch des Käufers nicht.
• Immer über den Notar: Käufer können die Auflassungsvormerkung nicht selbst beantragen. Der Notar übernimmt die Eintragung als Teil des Kaufprozesses. Bei fast allen Immobilienkäufen in Deutschland wird die Auflassungsvormerkung standardmäßig eingetragen.

Gesetzliche Grundlage

Die Auflassungsvormerkung ist in den §§883 bis 888 BGB geregelt. §883 BGB definiert die Vormerkung als Sicherungsmittel für einen Anspruch auf Änderung eines dinglichen Rechts an einem Grundstück. §883 Abs. 2 bestimmt den Rangschutz: Nachträgliche Verfügungen über das Grundstück sind insoweit unwirksam, als sie den vorgemerkten Anspruch beeinträchtigen würden. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), konkret nach der Gebührentabelle in Anlage 2 zu §34 GNotKG.